De vraag of kopen en verkopen of kopen en houden de beste strategie voor vastgoedbelegging is, heeft geen juist antwoord. Veeleer moet het besluit om de ene methode te kiezen boven de andere deel uitmaken van een expliciete strategie die rekening houdt met de algemene beleggingsdoelstellingen van de belegger en met de kansen die de bestaande markt biedt. Dit artikel bespreekt de voor- en nadelen van elke beleggingsstrategie. Lees verder om erachter te komen welke strategie de anderen zal bevoordelen op de markt waarin u investeert.

AD:

Waarom beleggen in onroerend goed?

Het bezit van onroerend goed in onroerend goed wint de interesse van particuliere beleggers om de volgende redenen:

• Onroerend goed biedt meer voorspelbare rendementen dan aandelen en obligaties.
• Onroerend goed biedt een inflatiedekking omdat huurprijzen en investeringskasstroom gewoonlijk minstens evenveel stijgen als de inflatie.
• Onroerend goed biedt een uitstekende plaats voor kapitaal in tijden waarin beleggers niet zeker zijn van vooruitzichten op de aandelen- en obligatiemarkten of wanneer beleggers verwachten dat het rendement op lange termijn in aandelen en obligaties ontoereikend is.
• Het eigen vermogen gecreëerd in een vastgoedbelegging vormt een uitstekende basis voor het financieren van andere investeringsmogelijkheden. In plaats van te lenen om het kapitaal naar andere voertuigen te laten gaan (dat wil zeggen, aandelen in de marge te kopen), kunnen beleggers lenen tegen hun eigen vermogen om andere projecten te financieren. Het relatief gemak van het lenen van een vastgoedinvestering in combinatie met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente maakt deze optie tot een minder dure methode voor het financieren van andere kansen voor beleggers die het extra financiële risico op hun gemak nemen.
• Naast het bieden van cashflow voor eigenaren tijdens perioden dat residentieel vastgoed wordt verhuurd, kan het ook worden gebruikt als een woning of voor een ander doel tijdens perioden waarin het geen kasstromen produceert. (Wil je meer weten? Lees: Investing In Real Estate .)

AD:

De invloed van marktfactoren

Om de implicaties van de flip- of hold-beslissing te schetsen, moet men de problemen begrijpen die inherent zijn aan elk van de transactiestrategieën. Vergeleken met aandelen en obligaties is onroerend goed een relatief inefficiënte markt en wordt gekenmerkt door een laag transactievolume en marktgegevens die niet erg transparant zijn. De moeilijkheid om vastgoedkansen te vinden in combinatie met inconsistente vastgoed- en marktgegevens, maakt vastgoedtransacties moeilijker en duurder om uit te voeren dan aandelen- en obligatiehandel. (Zie voor meer informatie: Vijf dingen die elke vastgoedbelegger moet weten .)

AD:

Twee andere kwesties die beleggers ertoe kunnen brengen om de ene tactiek boven de andere te kiezen, houden verband met waarderingsmethoden en het kapitaal dat nodig is om in deze beleggingscategorie te beleggen.Residentieel vastgoed wordt gewaardeerd volgens de waarderingsmethode en niet door voortdurende handel, wat resulteert in beleggingsrendementen die voorspelbaarder en minder volatiel zijn dan aandelen- en obligatierendementen. Omdat de vraag naar onroerend goed wordt beïnvloed door economische trends op de lange termijn, zoals groei van de bevolking, banen en de algemene economie, heeft onroerend goed langere perioden van hoge en lage waarden en transactievolumes. Vastgoedmarkten in een lange opwaartse trend worden gekenmerkt door een toenemende vraag en periodes waarin beleggers hooien terwijl de zon schijnt, terwijl neergaande markten doorgaans weinig transacties vertonen, waarbij beleggers papier verliezen totdat de markt herleeft en ze opnieuw kunnen realiseren winsten.

Om de relatief hoge kosten van vastgoedbeleggingen op algemene beleggingsstrategieën aan te tonen, vergelijkt u het verschil tussen een investering van $ 200.000 in aandelen en een gelijke investering in onroerend goed. Wanneer een grote aandelenpositie wordt ingenomen, kan een belegger onmiddellijk een deel van de investering verkopen voor een meerwaarde en het saldo houden aan het dollarkostengemiddelde, wachten op toekomstige potentiële winsten of een langetermijnpositie innemen in die bedrijfstak of bedrijf. Een positie van $ 200.000 dollar in onroerend goed kan van alles zijn, van een eengezinswoning tot een paar kleine panden. Met uitzondering van gesecuritiseerde vastgoedbeleggingen, zoals vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's), is een probleem met de volledige eigendom van residentieel vastgoed dat het niet gemakkelijk kan worden onderverdeeld. Bij andere soorten beleggingen, zoals aandelen, kan een belegger, als hij zich niet op zijn gemak voelt bij een bepaalde blootstelling, de blootstelling 'ontslaan' met derivaten of een deel van de belegging verkopen. Met onroerend goed is de enige echte manier om blootstelling te verminderen, het verkopen van samenwerkingsbelangen in het onroerend goed, wat kan leiden tot controle-, juridische en managementkwesties.

De voor- en nadelen van flipping

Het meest duidelijke voordeel van het omklapelen van onroerendgoedbeleggingen is het vermogen om onmiddellijk winst te behalen en om kapitaal zo lang mogelijk vast te houden. Ook kunnen vastgoedmarkten, in tegenstelling tot de aandelenmarkt, die zich in het midden van een dag kan omdraaien, gemakkelijker worden voorspeld en kunnen ze langere perioden opleveren die investeerders compenseren voor flipping-eigenschappen. In die zin kunnen flipping-eigenschappen als een minder risicovolle beleggingsstrategie worden beschouwd, omdat het is bedoeld om kapitaal gedurende een minimale hoeveelheid tijd in gevaar te houden en omdat het management- en leasingrisico's inherent aan het houden van onroerend goed ontbreken.

Voor de meeste beleggers moeten flipping-eigenschappen meer als een tactische strategie worden beschouwd dan een langetermijninvesteringsstrategie. Omdat de transactiekosten zowel aan de koop- als de verkoopzijde erg hoog zijn, kunnen ze de winst aanzienlijk beïnvloeden. Er zijn twee hoofdtypen van eigenschappen die kunnen worden gebruikt bij een buy / sell-benadering van beleggen in onroerend goed. De eerste zijn woningen of appartementen die onder de huidige marktwaarde kunnen worden gekocht omdat ze in financiële problemen verkeren. De tweede is de "fixer", een eigenschap met een structurele of ontwerpkwestie die overwonnen kan worden om waarde te creëren.

Beleggers die zich richten op distressed property's doen dit door huizenbezitters te identificeren die hun panden niet langer kunnen beheren of onderhouden of door eigendommen te zoeken die overheersen en die het risico lopen in gebreke te worden. Degenen die liever fixers gebruiken, zullen echter een woning verbouwen of verbeteren, zodat het beter werkt voor huiseigenaren of efficiënter is voor huurders van appartementen. Met behulp van deze tactiek, is de koper van een fixer afhankelijk van het investeren van kapitaal om waarden te verhogen, in tegenstelling tot alleen het kopen van onroerend goed voor een lage basis om hoge beleggingsrendementen te creëren. Het is natuurlijk ook mogelijk om deze twee strategieën te combineren bij het uitklapbaar zijn, en veel beleggers doen precies dat.

Flipping-eigenschappen kunnen echter belasting- en kostenkwesties veroorzaken die niet worden geconfronteerd met langetermijninvesteringen. Flipping leidt meestal tot schommelingen in de inkomsten die tot cashflow- en belastingbeheerproblemen kunnen leiden. Ook het vinden van deze kansen kan op de lange termijn moeilijk zijn, waardoor deze strategie beter geschikt is voor diegenen die willen profiteren van kansen op de kortere termijn in de vastgoedmarkt. (Lees Vijf fouten die het flipping van een huis doen) voor meer informatie over flippen.

De voor- en nadelen van Holding

Het is een bekend feit dat het kopen en vasthouden van onroerend goed een recept is voor het vergaren van grote welvaart. Het meeste "oude geld" in de Verenigde Staten en in het buitenland werd verzameld via grondbezit. Zelfs na periodes van dalende grondprijzen, zijn de landwaarden op de lange termijn vrijwel altijd teruggekaatst omdat er een beperkt aanbod van grond is.

Langdurig onroerend goed bezit echter een groot aantal management- en juridische kwesties waarmee investeerders in aandelen en obligaties nooit te kampen hebben. Onroerend goed is een managementintensieve onderneming die buiten de vaardigheden van veel beleggers ligt.

Aandelenbeleggers moeten over de vaardigheden beschikken om een ​​bepaalde markt, een bepaald bedrijf en het vermogen van het management om haar bedrijfsstrategieën uit te voeren, te analyseren. Een langetermijnbelegger in onroerend goed heeft dezelfde vaardigheden nodig, maar heeft de bijkomende verantwoordelijkheid om die bedrijfsstrategieën voor zijn of haar eigendommen te creëren en uit te voeren. Veel beleggers, met name beginnende eigenaars van huurwoningen, zijn slecht voorbereid of niet toegerust om de verantwoordelijkheden die gepaard gaan met het beheer van huurwoningen aan te pakken. Het proces om kwaliteitshuurders te vinden en aan hun behoeften te voldoen, samen met het onderhoud en het onderhoud van het onroerend goed, kan een stressvolle en tijdrovende onderneming zijn, maar succesvol vastgoedbeheer is noodzakelijk om de lopende kasstromen uit de investering te verzekeren. (Denkt u erover om een ​​huisbaas te worden? Zie Top 10 kenmerken van een winstgevend verhuurobject en Tips voor de potentiële huurder .)

De risico's die inherent zijn aan langetermijnbezit van onroerend goed zijn geweldig, maar als dit wordt gemitigeerd, wordt de belegger goed gecompenseerd voor het aannemen ervan. De meeste van deze risico's, waaronder de transactionele risico's van het kopen en verkopen van onroerend goed, brengen risico's met zich mee voor het welzijn van het onroerend goed en de risico's van het vinden en behouden van huurders worden beschouwd als niet-systeemrisico's of beleggingsrisico's die kunnen worden gediversifieerd als een passend aantal van beleggingen worden gekocht in een goed gemaakte portefeuille.Het probleem voor de meeste beleggers is dat onroerend goed zo kapitaalintensief is dat het bedrag dat nodig is om voldoende onroerend goed te kopen om deze risico's te spreiden buiten hun mogelijkheden ligt. (Zie voor meer informatie over het beoordelen van uw persoonlijke risiconiveau: Bepaling van het risico en de risicopiramide .)

Een strategie kiezen

Om te beslissen of flipping-eigenschappen al dan niet duurzaam zijn is de meest geschikte strategie, men moet een paar kritische vragen beantwoorden. Een belegger moet beslissen of de kapitaaltoewijzing blijvend of tijdelijk is en of deze een belangrijk onderdeel is van een algemene beleggingsstrategie of een middel om het rendement te verbeteren. Men moet ook bepalen welk risico en rendement geschikt is voor dit deel van hun beleggingsportefeuilles en of de belegger over de juiste tolerantie en vaardigheden beschikt om de managementverantwoordelijkheden op zich te nemen die samenhangen met beide soorten beleggingen. Als het kapitaal niet beschikbaar is om een ​​gediversifieerde portefeuille te kopen, moet een toekomstige belegger bereid zijn om niet-systeemrisico's aan te gaan, inclusief individuele vastgoedrisico's en mogelijk gebrek aan vraag naar het onroerend goed, hetzij door huiseigenaren of huurders. Bij het nemen van een buy-and-sell-strategie moet een belegger ook bepalen of hij of zij in staat is om distressed sale-objecten of fixers te vinden. In deze transactiestrategie is het belangrijk om te bepalen of kapitaal binnen een bepaalde investeringsperiode genoeg keer kan worden omgezet om de transactiekosten aan zowel de koop- als de verkoopzijde te dekken, inclusief bemiddelings-, financierings- en afsluitkosten.

De bottom line

Hoewel de keuze tussen de twee strategieën in kwestie afhankelijk is van iemands specifieke financiële situatie en beleggingsdoelstellingen, is de langetermijnhoudstrategie over het algemeen meer geschikt voor beleggers die vastgoed gebruiken als een kerngedeelte van hun totale beleggingsportefeuilles; flipping-eigenschappen zijn meer geschikt als onroerend goed wordt gebruikt als een aanvulling of een terugkeer-verbeteringstactiek. Beleggers die rijkdom willen vergaren en inkomsten willen genereren uit hun vastgoedbeleggingen, moeten overwegen om vastgoed voor de lange termijn aan te houden, gebruikmakend van het eigen vermogen dat in de portefeuille is ingebouwd om andere investeringsmogelijkheden te financieren, met het potentieel om de panden uiteindelijk in een hogere markt te verkopen. Flipping-eigenschappen zijn een tactiek die het best geschikt is voor periodes waarin de vooruitzichten op de aandelen- en obligatiemarkten laag zijn, of voor beleggers die kortetermijnmeerwaarden willen realiseren zolang de huidige markt dit toelaat.