Huiseigenaren die te maken hebben met financiële ontberingen, kunnen mogelijk met hun kredietverstrekkers onderhandelen over een leningaanpassing of herfinanciering waardoor hun maandelijkse hypotheeklasten worden verlaagd. In sommige gevallen is dit voldoende om de lener in staat te stellen om thuis te blijven. In andere gevallen kan de lener echter nog steeds niet in staat zijn om aan de eisen van de lening te voldoen - vanwege factoren zoals het verlies van een baan, echtscheiding, ziekte of overlijden van een echtgenoot - en moet hij het huis mogelijk verkopen via een korte verkoop of verliest het huis van afscherming. Hoe moeilijk deze situatie ook is, een gekwalificeerde vastgoedprofessional kan kopers en verkopers tijdens het proces met succes begeleiden.
Short Sales
Een huiseigenaar met financiële problemen kan zijn of haar eigendom als short sale op de markt brengen om afscherming te voorkomen. Een korte verkoop, of pre-executie verkoop, vindt plaats wanneer een woning wordt verkocht voor minder dan het verschuldigde bedrag op de hypotheek. Dit type verkoop van onroerend goed kan de kredietgever ten goede komen, die het langdurige en kostbare afschermingsproces en de kredietnemer kan vermijden, die hypotheekschulden kan elimineren of verminderen en een afscherming van hun kredietrapport kan voorkomen.
Een kredietverstrekker kan een korte verkoop overeenkomen als de kredietnemer een persoonlijke financiële ontbering heeft (zoals baanverlies, echtscheiding of medische noodsituatie) en meer te danken heeft aan de hypotheek die het huis waard is. Als de kredietgever de korte verkoop goedkeurt, gaan de opbrengsten van de verkoop naar de geldschieter. Aangezien de verkoopprijs kort van het resterende saldo op de hypotheek is, kan het verschil ofwel worden vergeven door de kredietgever of kan de kredietverstrekker een gebrekkig oordeel vellen tegen de lener voor het gehele of een deel van het saldo (een paar staten verbieden tekortoordelen na een korte verkoop). Het korte verkoopproces varieert van staat tot staat, maar de stappen omvatten over het algemeen:

• Short-sale-pakket - Een financieel pakket wordt door de lener (verkoper) aan de geldschieter voorgelegd. Dit omvat jaarrekeningen, een brief waarin de ontberingen van de verkoper worden beschreven en kopieën van financiële gegevens.
• Aanbieding korte aanbieding - Als de verkoper het aanbod van een geïnteresseerde koper accepteert, stuurt de listingagent de kredietverstrekker de listingovereenkomst, een uitgevoerde aankoopaanbieding, de pre-acceptatiebrief van de koper en een kopie van de cheque met het serieuze geld, en het korte-verkooppakket van de verkoper.
• Bankverwerking - De bank beoordeelt de aanbieding en keurt de korte verkoop goed of weigert deze. Dit kan enkele weken tot maanden duren.

Verkopers helpen
Als het een optie is, is een korte verkoop vaak logischer dan een afscherming. Hoewel een korte verkoop van invloed is op het kredietrapport van de lener, is het niet zo schadelijk als een afscherming. Bovendien zal een korte verkoop het gemakkelijker maken om in de toekomst geld te lenen dan wanneer het onroerend goed in de afscherming zou zijn gegaan.Hoe eerder het korte verkoopproces wordt gestart, hoe waarschijnlijker het is dat de bank de korte verkoop goedkeurt. Verder achterop raken bij betalingen zal de lener dichter bij de afscherming brengen, dus tijd is van essentieel belang. In feite is het mogelijk om een ​​korte verkoop na te streven voordat ze ooit achterblijft bij betalingen als de financiële situatie van de lener is veranderd als gevolg van problemen.
Een ander voordeel van een korte verkoop is dat, in tegenstelling tot marktafscherming, de verkoper de controle behoudt over de verkoop - niet de bank. Dat betekent dat verkopers kunnen weten wie hun huis koopt; voor sommige mensen maakt dat de overgang een beetje gemakkelijker.
Als verkoper van onroerend goed kunt u verkopers helpen:

• Bepaal de waarde van een onroerend goed om te zien of het in aanmerking komt voor korte verkoop (gewaardeerd tegen een lager dan het hypotheekevenwicht)
• Een short-selling pakket ontwikkelen en gekwalificeerd worden voor short-sales > Stel een prijs in die aanbiedingen oplevert en die door de bank worden goedgekeurd
• Lijst van de woning als korte verkoop
• Onderhandel met de bank om een ​​koopaanbieding goed te keuren
• Voor kopers

Een korte verkoop kan een uitstekende gelegenheid voor een koper om tegen een gereduceerde prijs in een huis te stappen. Opgemerkt moet echter worden dat een korte verkoop een gecompliceerde en tijdrovende onroerendgoedtransactie is. De kredietgever kan enkele weken of maanden nodig hebben om de korte verkoop goed te keuren, en het is niet ongebruikelijk dat een koper een korte verkoopaanbieding indient om te annuleren omdat het proces te lang duurt. Om de accommodatie met korting te krijgen, moet de koper bereid en in staat zijn om te wachten op goedkeuring van de bank voor korte verkoop.
Als een vastgoedprofessional kunt u kopers helpen:
Een eerlijk bod bepalen

• Onderhandelen met de bank
• Foreclosures

Marktafscherming is het proces waarbij een geldschieter het verschuldigde bedrag op een rekening kan terugvorderen in gebreke gebleven lening door de eigendom van het onroerend goed te verkopen of in bezit te nemen. Hoewel executiewetten van staat tot staat verschillen, zijn er over het algemeen zes fasen:
Standaardbetaling -

1. Dit gebeurt wanneer een lener ten minste één hypotheekbetaling heeft gemist. De kredietverstrekker stuurt een bericht over een gemiste betaling en kan na twee gemiste betalingen een aanvraagbrief sturen. Op dit punt is de geldschieter waarschijnlijk bereid om met de lener samen te werken om regelingen te treffen om de gemiste betalingen in te halen. Kennisgeving van verzuim (NOD) -
2. Een ingebrekestelling wordt verzonden na 90 dagen gemiste betalingen. De lening wordt overgedragen aan de afschermingsafdeling van de kredietverstrekker en de kredietnemer wordt geïnformeerd dat de kennisgeving zal worden opgenomen. De lener krijgt meestal 90 dagen de tijd om de betalingen af ​​te handelen en de lening weer op te nemen. Kennisgeving van de verkoop van de gevolmachtigde -
3. Als de lening niet binnen de gestelde tijd is ingehaald, wordt een kennisgeving van de verkoop van trustee geregistreerd en de kredietgever publiceert een kennisgeving in de plaatselijke krant om aan te geven dat het onroerend goed zal worden uitgegeven. beschikbaar op openbare veiling. Verkoop van trustee -
4. Het pand wordt geplaatst voor openbare veilingen en verkocht aan de hoogst gekwalificeerde bieder. Nadat de hoogste bieder is bevestigd en de verkoop van de trustee is voltooid, wordt de Deed Upon Sale van de trustee aan de winnaar verstrekt.Het eigendom is dan eigendom van de koper, die recht heeft op onmiddellijk bezit. Onroerend goed in bezit (REO) -
5. Als het onroerend goed niet op de openbare veiling wordt verkocht, wordt de geldgever de eigenaar en probeert het het eigendom zelfstandig te verkopen, via een makelaar of met behulp van een REO Vermogensbeheerder. Deze eigenschappen worden "bankbezit" genoemd. Uitzetting -
6. De lener kan thuis blijven totdat hij is verkocht of eigendom van de bank is geworden. Er wordt een uitzeggingsbericht verzonden waarin wordt geëist dat de bewoners het pand onmiddellijk verlaten. De lokale sheriff zal het pand bezoeken om mensen en bezittingen te verwijderen, indien nodig. Voor verkopers

Het verliezen van een huis aan afscherming kan een hartverscheurende en emotionele ervaring zijn. Tijdens het uitwinningsproces kan de geldschieter proberen regelingen te treffen om de lener te helpen de lening te onderscheppen en afscherming te voorkomen. Helaas, als een lener moeite heeft om één hypotheekbetaling te doen, wordt het steeds moeilijker om inhaalbetalingen te doen om de lening up-to-date te krijgen. Als een lener weet dat hij of zij waarschijnlijk (of zeker zal) achterop raken bij betalingen, is het in hun beste belang om zo snel mogelijk met de geldschieter te praten over opties voor het wijzigen of herfinancieren van leningen om de maandelijkse betalingen te verlagen. In sommige gevallen is het voldoende dat de lener aan de verminderde betalingen kan voldoen en afscherming kan voorkomen.
Als een kredietverstrekker het marktafschermingsproces start, is het belangrijk op te merken dat het niet nodig is om een ​​huiseigenaar te laten weten of hij heeft besloten de marktafscherming te weigeren. Als de lener niet op de hoogte is van het ontslag van de executoriale titel, zal hij of zij een zombietitel hebben - het recht op eigendom en bezit van een huis dat bij een persoon blijft die van mening is dat het huis verloren is gegaan door marktafscherming. De huiseigenaar is misschien verhuisd terwijl hij onbewust nog steeds de titel van het eigendom bezit en nog steeds aansprakelijk is voor de kosten en verantwoordelijkheden van het huiseigenaarschap. Huiseigenaren kunnen zichzelf beschermen door ervoor te zorgen dat het afschermingsproces is voltooid en dat de titel legaal wordt overgedragen aan een andere entiteit.
Voor kopers
Net als voor korte verkopen kunnen verhinderingen kopers de mogelijkheid bieden om met korting een huis te kopen. Dat gezegd hebbende, het kopen van een afscherming - zelfs met een scherpe korting - komt met nadelen. Deze huizen worden over het algemeen verkocht "zoals ze zijn", zonder garantie op voorwaarde, en een koper is vaak niet in staat om de woning te inspecteren alvorens een bod uit te brengen. Het resultaat is dat al het geld dat wordt bespaard door het kopen van een afscherming zou kunnen gaan om het huis bewoonbaar te maken en te coderen.
Als professional in onroerend goed kunt u kopers helpen:
geschikte eigenschappen zoeken

• Bepaal of de prijs een goede waarde is
• Regel inspecties, indien beschikbaar
• Navigeer door de papierwinkel
• De korte Verkoop- en afschermingsresource (SFR

® ) Certificering Vol vertrouwen en met succes navigeren door short sales en gedwongen verkopen vereist expertise en ervaring. Veel kopers en verkopers wenden zich tot vastgoedprofessionals voor assistentie, maar niet alle hebben voldoende ervaring in het omgaan met dit soort transacties.U kunt uw verhandelbaarheid als een vastgoedprofessional vergroten door de kennis en vaardigheden te verwerven die nodig zijn voor het effectief en efficiënt afhandelen van transacties voor korte verkoop en executieverkopen.
Een manier om potentiële klanten te laten zien dat u over de juiste vaardigheden beschikt, is via de Short Sales en Foreclosure Resource (SFR®) certificering (aangeboden door de National Association of REALTORS®). Houders van deze certificering hebben een gespecialiseerde opleiding in short sales en foreclosures, kwalificerende verkopers voor short sales, onderhandelen met kredietverstrekkers en kopers beschermen.

The Bottom Line
Financiële ontberingen kunnen hun tol eisen bij huiseigenaren, maar bieden goede kansen voor kopers. Zowel kopers als verkopers kunnen profiteren van uw vaardigheden als een vastgoedprofessional die ervaring heeft met het omgaan met short sales en foreclosures. Met uw expertise kunt u klanten helpen bij het navigeren door het proces, eigenschappen waarderen, eigenschappen van lijsten weergeven en met kredietverstrekkers onderhandelen.