Het kopen van een woning met een hypotheek is waarschijnlijk de grootste financiële transactie die u zult aangaan. Doorgaans financiert een bank- of hypotheekverstrekker 80% van de prijs van het huis en stemt u ermee in het terug te betalen - met rente - over een specifieke periode. Aangezien u geldschieters, tarieven en opties met elkaar vergelijkt, is het handig om te begrijpen hoe rente elke maand wordt gegenereerd en wordt betaald.

Hoe uw maandelijkse hypotheekbetaling wordt berekend

Simpel gezegd, elke maand betaalt u een deel van de hoofdsom terug (het bedrag dat u hebt geleend) plus de rente die is opgebouwd voor de maand. Uw geldschieter gebruikt een afschrijvingsformule om een ​​betalingsschema te maken dat elke betaling opsplitst in afbetaling van hoofdsom en rente. De lengte of levensduur van uw lening bepaalt ook hoeveel u elke maand moet betalen.

Het uitrekken van betalingen over meerdere jaren (tot 30) zal over het algemeen resulteren in lagere maandelijkse betalingen. Hoe langer u neemt om uw hypotheek af te lossen, hoe hoger de totale aanschafkosten voor uw woning zijn omdat u gedurende een langere periode rente betaalt. Zie zelf hoe het veranderen van de voorwaarden van uw hypotheek de kosten van uw woning kan veranderen door de hypotheekcalculator van Investopedia te gebruiken.

In het begin van de lening wordt de hoofdsom langzaam uitbetaald, omdat het grootste deel van de betaling wordt toegepast voor het betalen van rente. Tegen het einde van uw lening, zal zeer weinig van de betaling worden toegepast op rente, en het grootste deel zal gaan naar het betalen van de hoofdsom. Online kunt u een afschrijvingscalculator gebruiken om inzicht te krijgen in hoe rente bij het begin van een lening duurder is.

De voorwaarden leren kennen: vaste snelheid versus instelbare frequentie

Banken en kredietverstrekkers bieden in de eerste plaats twee soorten leningen aan:

Vaste rente: rentetarief verandert niet.

Aanpasbaar tarief: het rentepercentage verandert onder gedefinieerde voorwaarden. Soms aangeduid als een variabele rente of hybride lening.

Zo werken ze in een hypotheek op huizen:

Vaste rente hypotheek: De maandelijkse betaling blijft hetzelfde gedurende de looptijd van deze lening. De rentevoet is vastgezet en verandert niet. Leningen hebben een terugbetalingslevensduur van 30 jaar; kortere lengtes van 10, 15, 20 jaar zijn ook algemeen verkrijgbaar. Kortere leningen zullen grotere maandelijkse betalingen hebben die worden gecompenseerd door lagere rentetarieven en lagere totale kosten.

Voorbeeld: Een hypotheek met een rentetarief van $ 200, 000 voor 30 jaar (360 maandelijkse betalingen) tegen een jaarlijks rentepercentage van 4. 5%, zal een maandelijkse betaling van ongeveer $ 1, 013 hebben. (Belastingen, verzekering , escrow is aanvullend en niet opgenomen in deze figuur.) De jaarlijkse rentevoet is als volgt onderverdeeld in een maandelijks percentage: een jaarlijks percentage van bijvoorbeeld 4, 5% gedeeld door 12 is gelijk aan een maandelijkse rente van 0.375%. Elke maand betaalt u 0,32% rente over het bedrag dat u daadwerkelijk aan het huis schuldig bent.

Uw eerste betaling van $ 1, 013 (1 van 360) past $ 750 toe op rente en $ 263 op de hoofdsom. De tweede maandelijkse betaling, omdat de hoofdsom iets kleiner is, zal iets minder rente genereren en iets meer van de hoofdsom zal worden afbetaald. Bij betaling 359 zal het grootste deel van de maandelijkse betaling worden besteed aan de hoofdsom.

Hypotheek met variabele rente (ARM): Omdat de rentevoet niet is vastgezet, verandert de maandelijkse betaling voor dit type lening gedurende de looptijd van de lening. De meeste ARM's hebben een limiet of limiet voor hoeveel de rentevoet kan schommelen, en ook voor hoe vaak de rentevoet kan worden gewijzigd. Wanneer de koers stijgt of daalt, herberekent de geldschieter uw maandelijkse betaling, zodat u gelijke betalingen doet tot de volgende tariefaanpassing plaatsvindt. Naarmate de rentetarieven stijgen, stijgt ook uw maandelijkse betaling; elke betaling is van toepassing op rente en hoofdsom op dezelfde manier als een hypotheek met vaste rente, over een bepaald aantal jaren. Lenders bieden vaak lagere rentetarieven voor de eerste paar jaar van een ARM, maar daarna wijzigen tarieven vaak daarna - zo vaak als eenmaal per jaar.

De initiële rentevoet op een ARM is aanzienlijk lager dan die van een hypotheek met vaste rente.

* ARM's kunnen aantrekkelijk zijn als u van plan bent om nog maar een paar jaar in huis te blijven.

* Overweeg hoe vaak de rente wordt aangepast. Voorbeeld: ARM van 5/1 jaar heeft een vaste rente voor vijf jaar, daarna wordt de rente elk jaar aangepast voor de rest van de uitleenperiode.

* ARM's specificeren hoe rentetarieven worden bepaald - ze kunnen worden gekoppeld aan verschillende financiële indices, zoals eenjarige Amerikaanse schatkistpapierrekeningen. Vraag uw financieel planner om advies over het selecteren van een ARM met de meest stabiele rentevoet.

Voorbeeld: A $ 200, 000 5/1 instelbare rente hypotheek voor 30 jaar (360 maandelijkse betalingen) begint met een jaarlijkse rentevoet van 4% gedurende vijf jaar, en vervolgens het tarief mag veranderen via. 25% elk jaar. Deze ARM heeft een rentecap van 12%. Het betalingsbedrag voor maanden 1 tot en met 60 is $ 955 per stuk. De betaling voor 61 tot 72 is $ 980. Betaling voor 73 tot en met 84 is $ 1, 005. (Belastingen, verzekeringen, escrow zijn extra en zijn niet opgenomen in deze cijfers.) U kunt uw kosten online berekenen voor een ARM.

Renteloze leningen, gewone en jumbo

Een derde optie - meestal gereserveerd voor koopkrachtige huizenkopers of mensen met een onregelmatig inkomen - is een aflossingsvrije hypotheek. Zoals de naam al aangeeft, geeft dit type lening u de mogelijkheid om alleen rente te betalen voor de eerste paar jaar, en het is aantrekkelijk voor startende huiseigenaren vanwege de lage betalingen tijdens hun lagere verdiende jaren. Het kan ook de juiste keuze zijn als u verwacht het huis voor een relatief korte tijd te bezitten en van plan bent om te verkopen voordat de grotere uitbetaling begint.

Een jumbo-hypotheek is meestal voor bedragen boven de conforme kredietlimiet, momenteel $ 424, 100 voor alle staten behalve Hawaï en Alaska, waar deze hoger is.Bovendien, in bepaalde federaal aangewezen duurdere woningmarkten zoals New York City, Los Angeles en het hele San Jose-San Francisco-Oakland gebied, is de conforme leninglimiet $ 636, 150.

Interesse-alleen jumbo-leningen zijn ook beschikbaar, maar meestal voor de superrijken. Gestructureerd op dezelfde manier als een ARM, duurt de interest-only periode maar liefst tien jaar. Daarna past het tarief jaarlijks aan, en betalingen gaan naar het afbetalen van de hoofdsom. Betalingen kunnen op dat moment aanzienlijk stijgen. (Mogelijk bent u geïnteresseerd in 5 risicovolle hypotheekvormen die u wilt vermijden.)

Andere dingen die u kunt overwegen

* Escrow en andere kosten. U moet budgetten maken voor andere items die aanzienlijk bijdragen aan het bedrag van uw maandelijkse hypotheekbetaling, zoals belastingen, verzekeringen en escrow-kosten. Deze kosten zijn niet vast en kunnen fluctueren. Uw geldschieter maakt extra kosten bekend als onderdeel van uw hypotheekovereenkomst.

* Moet u elke maand een beetje extra betalen? In theorie is elke maand een beetje extra betalen om de hoofdsom te verminderen, een manier om je huis sneller te bezitten. Financiële professionals bevelen aan dat uitstaande schulden, zoals van creditcards of studieleningen, als eerste worden betaald, dat spaarrekeningen goed worden gefinancierd en overweeg dan elke maand extra te betalen.

* Rente is een belastingaftrek. Als u aftrekken op uw jaarlijkse belastingaangifte vermeldt, kunt u met de IRS hypotheekrentebetalingen aftrekken; voor toestandsrendementen varieert de aftrek. Neem contact op met een belastingdeskundige voor specifiek advies over de kwalificatieregels. Voor veel huiseigenaren is deze hypotheekrenteaftrek een van de grootste afboekingen waar ze ooit van kunnen profiteren.

De bottom line

Het nationale beleid geeft kopers de voorkeur via de belastingcode, en voor veel gezinnen is de juiste aankoop van een huis de beste manier om een ​​actief als hun oude nest te bouwen. Als u zich ook kunt onthouden van uitbetalingen in contanten, wordt het huis dat u op 30-jarige leeftijd koopt met een 30-jarige hypotheek met vaste rente, volledig betaald tegen de tijd dat u de normale pensioengerechtigde leeftijd bereikt, waardoor u een goedkope woonruimte krijgt wanneer uw inkomsten afnemen. Ondanks de onrust na de financiële crash van 2008 en de daaropvolgende ineenstorting van de huizenzeepbel, is het eigenwoningbezit iets dat u in overweging moet nemen bij uw financiële planning voor de lange termijn.

Ontdek dit onderwerp verder met 5 geheimen die u niet wisten over hypotheken en Voordelen van het betalen van uw hypotheek.