U hebt de vereisten voor het type hypotheek dat u zoekt, beoordeeld. U hebt ervoor gezorgd dat u de kredietscore, vooruitbetaling en debt-to-income ratio (DTI) hebt die de lening vereist. Dus waarom is uw leningsaanvraag afgewezen?

Strenger eisen genoemd lener overlays zijn fout. Lenders-overlays zijn de regels van individuele hypotheekmakelaars en banken die strenger zijn dan de regels die overheidsentiteiten stellen voor verschillende hypotheekproducten.

Lender-overlays komen ook in de vorm van strengere documentatievereisten, zoals veel meer papierwerk moeten indienen (bijvoorbeeld bankafschriften) voor een FHA Streamline-herfinanciering, dan de FHA zelf vereist. Papierwerk dat niet op de hoogte is, kan ook resulteren in onverwachte afwijzingen. Lender-overlays zijn ook van invloed op herfinancieringen.

In dit artikel wordt eerst beschreven welke geldoverlays zijn. Vervolgens wordt uitgelegd hoe u als lener uw kansen op een hypotheek kunt verbeteren, ondanks de overlays van de geldverstrekker.

Minimale lenerscriteria voor hypotheekkwalificatie De minimumcriteria waaraan u moet voldoen om een ​​hypotheek te krijgen, zijn afhankelijk van het soort hypotheek waarvoor u zich aanmeldt. Voor de meeste hypotheken stellen Fannie Mae en Freddie Mac de richtlijnen vast, omdat deze twee entiteiten een aanzienlijk percentage van de hypotheken kopen van de geldschieters en makelaars die hen hebben gevormd. Voor een FHA-hypotheek stelt het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD) deze criteria vast omdat de overheid geldgevers betaalt wanneer leners in gebreke blijven met deze leningen. Evenzo garandeert het Department of Veteran's Affairs de minimale lenerkwalificaties voor VA-leningen.

Lender-overlays: de basis Terwijl Fannie Mae, Freddie Mac, HUD en de VA minimale criteria voor leners opstellen, geven ze in werkelijkheid geen hypotheken uit: geldverstrekkers doen dat wel. Omdat kredietverstrekkers hun eigen financiële belangen moeten beschermen, kunnen ze ervoor kiezen om striktere kredietvoorwaarden te hanteren als ze vinden dat de minimumnormen hoog genoeg zijn.

Bijvoorbeeld, terwijl de FHA mogelijk een minimum FICO-score van 580 nodig heeft om in aanmerking te komen voor FHA's 3. 5% aanbetalingsprogramma, heeft een geldschieter mogelijk uit eigen ervaring geleerd dat FHA-leners met kredietscores onder 640 eerder geneigd zijn om standaard, zodat het alleen FHA-leningen verstrekt aan leners met ten minste die credit score. Hoewel de FHA de lening verzekert, willen kredietverstrekkers nog steeds dure faillissementen vermijden.

Lenders leggen ook overlays op om het risico te verkleinen dat ze gedwongen worden om een ​​hypotheek die ze hebben verkocht terug te kopen aan Fannie of Freddie. Fannie en Freddie kunnen een terugkoopactie forceren als een geldverstrekker nalaat de richtlijnen voor leningen van deze entiteiten na te leven. Na huisvestingscrisis hebben deze gedwongen terugkoopacties, ook wel 'putbacks' of 'repurchases' genoemd, grote problemen opgeleverd voor kredietverstrekkers. Lenders werd op zijn beurt terughoudender in het uitgeven van hypotheken.

Hoe marginal leners kunnen worden goedgekeurd ondanks overlays Als u zich in de marge bevindt van de minimale vereisten die worden gespecificeerd door Fannie, Freddie, HUD of de VA, zullen eventuele extra vereisten die door een geldschieter worden opgelegd waarschijnlijk betekenen dat u wint ' t komen in aanmerking voor een hypotheek. Dus hoe vind je een geldschieter die geen overlays heeft?

"Lenders adverteren doorgaans niet op brede schaal hun gebruik van overlays, of omgekeerd, hun gebrek aan overlays," zegt Scott Fletcher, EVP van acceptatie- en kredietbeleid bij Fairway Independent Mortgage Corp. in New Berlin, Wis. " In sommige gevallen kunnen kredietnemers de richtlijnen van geldschieters online bekijken op de website van de geldschieter. In veel gevallen zal dit type onderzoek echter vereisen dat er met een medewerker van de kredietgever diepgaand wordt gesproken over [hun] specifieke situatie en of de geldschieter hypotheekprogramma's heeft dat past in [hun] behoeften. "Amy Tierce, regionale VV van Fairway's Needham, afdeling Massa, zegt dat het voor een consument heel moeilijk kan zijn om uit te zoeken of een kredietgever overlays gebruikt. Ze zegt dat kredietnemers moeten beginnen met een verwijzing naar een geldschieter die het financiële profiel van de lener grondig zal beoordelen. Als die geldschieter de lening niet kan goedkeuren, moet hij in staat zijn om een ​​andere bevoegde financier aan te wijzen die dat wel kan.

Lender-overlays voegen niet alleen meer restrictieve acceptatierichtlijnen toe, zegt ze. Ze beïnvloeden ook de rentetarieven, waarbij elke overlay een renteaanpassing vergezelt. "De kredietverstrekkers die de overdekkingen bij underwriting verwijderen, hebben over het algemeen nog steeds de prijsstijgingen ingebouwd in de tarieven," zegt ze.

"De meeste leningofficieren weten niet dat hun [bedrijfsgebruik] overlays bevatten of dat elke geldverstrekker iets anders kan doen", zegt hypotheekmakelaar Todd Huettner van Huettner Capital in Denver, Colo. "De verschillen kunnen groot zijn. van de reden waarom zoveel mensen een lening geweigerd krijgen als ze zich echt kunnen kwalificeren, ze voldoen gewoon niet aan de vereisten van een specifieke geldverstrekker, maar kunnen het prima vinden met een andere ", zegt hij.

Als kredietnemers een geldverstrekker kunnen vinden die rechtstreeks aan Fannie of Freddie verkoopt, kunnen ze mogelijk de overlays van grote banken vermijden. Het is moeilijk om dergelijke geldschieters te vinden, zegt Dean Vlamis, vice-president van woningfinanciering bij PERL Mortgage in Chicago. Als een lener naar hem toekwam met credit score of debt-to-income ratio uitdagingen, kon hij op zoek naar een eindverstrekker die geen overlays had die de lener ervan zouden weerhouden zich te kwalificeren. Hij heeft deze flexibiliteit omdat PERL een correspondent-geldschieter is, wat betekent dat ze leningen onderschrijven en financieren en ze vervolgens verkopen na sluiting.

"Het komt erop neer dat de meeste kredietverstrekkers maar één optie hebben, dus je hebt pech als je hun overlays niet haalt", zegt Huettner. Consumenten weten het niet, en leningverstrekkers weten meestal niet of zullen het u niet vertellen, als een andere geldschieter uw lening goedkeurt. Werken met een makelaar geeft u toegang tot een verscheidenheid aan geldschieters en mogelijk meer opties.

Lender-overlays en veranderende marktomstandigheden

Lender-overlays zijn niet in steen uitgezet; ze veranderen als de economische omstandigheden en de omstandigheden op de woningmarkt verschuiven. "Lenders zullen hun acceptatienormen, inclusief overlays, aanpassen als reactie op veel dingen," zegt Fletcher. "Veranderingen op de huizenmarkt, de interesse van investeerders, de regelgeving, marktkrachten (concurrentie) en risicotolerantie, onder anderen, zal kredietverstrekkers ertoe brengen om hun normen voortdurend te evalueren, "hij zegt.

De voor de hand liggende reden voor banken om hun overlays te versoepelen is geld, zegt Vlamis. "Als ze hun hypotheekzaken willen vergroten, kunnen ze simpelweg hun richtlijnen versoepelen, waardoor het gemakkelijker wordt voor meer mensen om te lenen," zegt hij.

De neiging van overlays om van tijd tot tijd te veranderen, betekent dat wachten u uiteindelijk in staat stelt om u te kwalificeren. Houd in de tussentijd uw financiën op orde.

De bottom line

Overlays hebben over het algemeen een negatief effect op kredietnemers met een mogelijk hoger risico van wanbetaling vanwege kredietproblemen of een beperkte aanbetaling, zegt Vlamis.

Hoe frustrerend het afwijzen ook kan zijn, leners kunnen de ervaring gebruiken als een startpunt om wijzigingen aan te brengen - zoals krediet opruimen en meer sparen voor een aanbetaling - waarmee ze in aanmerking komen voor een hypotheek in de toekomst.