Het kopen en bezitten van onroerend goed is zelden eenvoudig of eenvoudig. Wanneer de eigenschap in kwestie zich op een verre locatie bevindt, vermenigvuldigen de uitdagingen zich. Investeren in onroerende goederen kan aantrekkelijk lijken als u in een gebied woont waar onroerend goed duur is. Het kan ook aantrekkelijk lijken als u al bezit heeft waar u woont en u uw beleggingen wilt diversifiëren. Of misschien wilt u gewoon een vakantiehuisje bezitten. Maar denk goed na voordat u een aanbieding doet.

Redenen om te kopen

Een factor die ertoe leidt dat mensen overwegen om onroerend goed ver van huis te kopen, is dat onroerend goed mogelijk meer betaalbaar is in een andere staat. Misschien woont u in een gebied als San Francisco of New York City, waar de vastgoedkosten hemelshoog zijn. Als je simpelweg niet kunt veroorloven een plek te kopen waar je woont, of als dit het geval zou zijn, zou het grootste deel van je geld in onroerend goed moeten worden geïnvesteerd en zou je liever je beleggingen diversifiëren, dan zou je misschien naar andere steden willen kijken waar marktfundamentals zijn. geluid, maar de vastgoedkosten zijn aanzienlijk lager.

Mensen die in depressieve gebieden wonen, maar niet willen verhuizen om hun werk of om persoonlijke redenen, zijn misschien beter af om te huren in hun woonplaats en te investeren in onroerend goed waar de economie sterker is. Als u bijvoorbeeld in Las Vegas woonde, de stad met de hoogste afschermingsgraad tijdens de huizenbui, had u misschien onroerend goed willen kopen in een markt waar de mediane verkoopprijzen relatief stabiel bleven, zoals Charlotte, North Carolina.

Misschien is de belangrijkste reden waarom mensen besluiten te investeren in vastgoed buiten de staat dat het rendement op investering (ROI) daar mogelijk beter is dan thuis. Aankoopprijzen, appreciatietarieven, hypotheeklasten (indien van toepassing), belastingen, huisvestingsvoorschriften, huurmarktvoorwaarden en meer zijn allemaal factoren die in een andere staat gunstiger kunnen zijn en zullen bijdragen aan de potentiële ROI van een woning.

Uitdagingen

Wanneer u buiten de staat investeert, moet u uw gebrek aan bekendheid met de out of state vastgoedmarkt en met zijn lokale economische omstandigheden overwinnen, zowel op stadsniveau als op wijkniveau. U zult niet dezelfde intieme, dagelijkse kennis hebben van een verre markt die u heeft van de markt waar u woont. Je hebt geen diepgaand inzicht in de beste wijken - of de slechtste. Je moet vertrouwen op mond-tot-mondreclame, onderzoek, instincten van de darmen en de meningen van professionals die je inhuurt.

Een goed begrip van alle wet- en regelgeving met betrekking tot eigendomsrechten en onroerendgoedbelasting op een plaats waar u niet woont, is een andere grote uitdaging. Zelfs als je elke regel van de lokale codes en verordeningen leest, komt wat het zegt op papier en wat er gebeurt in werkelijkheid niet altijd overeen. Het is van cruciaal belang om met eigenaren van onroerend goed in het gebied te praten om een ​​goed begrip van de plaatselijke voorschriften te krijgen.

Je hebt goede contacten in het gebied nodig om je investeringsplan succesvol te maken, maar wanneer je te maken hebt met een verre stad, begin je misschien helemaal opnieuw bij het vinden van kwaliteitsprofessionals zoals makelaars in onroerend goed, property managers en klusjesmannen - de mensen die de sleutel zijn tot uw succes of mislukking.

Kopen uit de staat

Het geheim van het succes van veel niet-statelijke investeerders is het vinden en huren van een uitstekend bedrijf voor het beheer van onroerend goed. U hebt ze nodig om u te helpen vacatures in te vullen, huur te innen, reparaties uit te voeren en noodsituaties af te handelen. Als u in de buurt woont, kunt u ervoor kiezen om de accommodatie zelf te beheren, maar als u ver weg woont, is professioneel vastgoedbeheer een extra last die u eenvoudigweg moet maken om uw investering te beschermen. Als ervaren bouwer en vastgoedmanager adviseert Rusty Meador: "Het maakt niet uit hoe goed een vastgoeddeal is die je tegenkomt, het is alleen zo goed als het vermogen om goed te worden beheerd."

Houd er rekening mee dat zelfs met een property management company op uw loonlijst, u zult nog steeds af en toe uw woning moeten bezoeken om ervoor te zorgen dat wat managers en huurders u vertellen overeenkomt met de realiteit. Dit is een extra tijd en geld kosten die moeten worden overwogen.

Ook bij aankoop van een huurwoning, met name huurwoningen buiten de staat, zult u waarschijnlijk hogere huiseigenarenverzekeringspercentages, hogere hypotheekrente en hogere aanbetalingsvereisten tegenkomen, omdat kredietverstrekkers u als een riskantere kredietnemer dan als eigenaar beschouwen -bewoner. U zult ook uw belastingsituatie compliceren door het bezit van huurbezit en het verdienen van inkomen in meer dan één staat. Mogelijk moet je een belastingexpert inhuren om je in goede gezondheid te houden.

Als u al deze factoren in overweging neemt, merkt u misschien dat het een veel eenvoudiger en minder duur voorstel is om een ​​bewoner van een bewoner te zijn of om onroerend goed in uw woning te kopen dan wanneer u het land uit de staat koopt.

Voordat u uit de staat koopt

Als u nog steeds van plan bent om uit te gaan van de staat, moet u deze extra waarschuwingen opvolgen.

Koop nooit ongeziene dingen - de woning is misschien niet wat u denkt dat het is. Online informatie over een woning kan verouderd zijn, en een lokale makelaar of eigenaar van onroerend goed die niet op zoek is naar uw belangen kan tegen u liegen om een ​​verkoop te sluiten. Als u onbewust de eigenaar wordt van een hinderlijk goed dat in strijd is met gezondheids- en / of veiligheidswetten, kunt u het opnemen tegen tal van codeovertredingen die tijdrovend en duur zijn om te verhelpen. Als een pand lang genoeg vacant is geweest, kan het onderhoudsproblemen ontwikkelen die zo'n vervalsing veroorzaken dat de stad het een veiligheidsrisico acht en het wegvaagt. Je kunt zelfs de haak slaan voor de slooprekening.

Sommige vastgoedbeleggers hebben bedwantsen, termieten, kakkerlakken, muizen of ander ongedierte als hun ondergang gevonden. Zonder een persoonlijk bezoek aan het pand en een professionele inspectie om te controleren op deze problemen, zou u eigenaar kunnen worden van een woning die niet bewoonbaar is.Scott Paxton van de Rental Protection Agency adviseert dat bedplasklachten steeds vaker voorkomen en dit probleem kan erg duur zijn om van de hand te worden gedaan.

Het vinden van kwalitatief goede huurders is extra belangrijk voor afwezige verhuurders. U bent er niet om het gedrag van uw huurders of hun behandeling van het onroerend goed nauwlettend in de gaten te houden, en u zult ook niet onder druk staan ​​om te betalen als de huur achterstallig is. Naast het inhuren van een eersteklas property management bedrijf, wilt u ook huurders hebben die u of uw beheermaatschappij geen hoofdpijn bezorgen.

Door een persoonlijk bezoek aan de locatie te brengen, kunt u bovendien beter kennismaken met de professionals die u zullen helpen met het thuiskoopproces, zoals uw advocaat, makelaar en geldverstrekker. Neem tijdens je bezoek even de tijd om verschillende geldverstrekkers te ontmoeten en onderzoek de verschillende hypotheekvormen en rentetarieven die lokaal beschikbaar zijn. Het is ook nuttig om een ​​pre-goedkeuring voor een hypotheek te krijgen, omdat dit de tijd die het kost om de deal te sluiten zal verminderen, zodra u eindelijk uw droom uit het huis van de staat hebt gevonden.

Tot slot, als u nog nooit onroerend goed hebt gehad, is het extra riskant om uw eerste eigendom te kopen buiten de staat. Het maakt niet uit hoeveel boeken je leest over eigendomsrechten, er is geen vervanging voor echte ervaringen. Zonder enige ervaring in eigendom van onroerend goed en zonder de kennis uit de eerste hand die voortkomt uit het dagelijks leven in een vastgoeddag, kunt u mogelijk belangrijke overwegingen van onderhoud van het onroerend goed missen op uw eigendom buiten de staat.

Out-of-State alternatieven

Als u niet denkt dat u om welke reden dan ook onroerend goed wilt kopen, zijn er andere manieren om op de vastgoedmarkt te komen die veel eenvoudiger zijn dan beleggen buiten de staat . Een optie is de vastgoedbevak (REIT). Beleggen in een REIT of REIT ETF is vergelijkbaar met beleggen in een aandeel en u kunt een REIT kiezen met een risico / rendementprofiel dat past bij wat u zoekt. En net zoals wanneer u een aandeel bezit en u bent niet verantwoordelijk voor het nemen van beslissingen over het runnen van dat bedrijf wanneer u aandelen van een REIT bezit, zult u geen enkele van de hoofdbrekens hebben die gepaard gaan met het daadwerkelijk bezitten van een woning.

U kunt ook een tweede blik werpen op het kopen van onroerend goed waar u woont - zelfs als u er niet in wilt wonen. Misschien huurt u in San Francisco omdat u niet geïnteresseerd bent om op de enige plaats te wonen die u zich kunt veroorloven om te kopen - een flatgebouw van 250 vierkante voet. Maar zou u bereid zijn om dat appartement als een huurwoning te bezitten? Het is waarschijnlijk gemakkelijker om een ​​plaats bij u in de buurt te kopen en te bezitten. Het kan duurder of minder winstgevend zijn, maar wellicht vindt u de extra kosten of een lagere ROI de moeite waard.

Hoe het te laten werken

Koop een gebied dat u kent - als u de staat gaat kopen - misschien waar u naar de universiteit ging of waar u bent opgegroeid. Het is beter om enige kennis van het gebied te hebben dan helemaal geen. Als bonus, als u koopt in een gebied dat u normaal toch bezoekt, kunnen uw vakantiereizen ten minste voor een deel fiscaal aftrekbaar worden omdat u een bedrijfscomponent aan die reizen zult toevoegen om uw eigendom te controleren.

Koop in een gebied met een aantal overeenkomsten met het gebied waar u woont, zoals klimaat, demografie of de leeftijd van uw eigendom, zodat u een idee hebt van waar u mee te maken hebt. Als je je hele leven in een buitenwijk van de jaren 1960 in Californië hebt gewoond, koop dan geen 120 jaar oud pand in Boston.

Koop geen onroerend goed met een hoog risico. Koop een door de eigenaar bewoonde buurt om huurders aan te trekken die een lager economisch risico lopen, zegt Ryan L. Hinricher, een van de oprichters van Investor Nation, een investeerder in investeringsbedrijven. Een eigenschap van hoge kwaliteit zal "doorgaans minder onderhoud en onderhoud hebben. Deze eigenschappen huren ook sneller omdat ze over het algemeen een moderne lay-out hebben en er voldoende slaapkamers en badkamers zijn", merkt hij op.

Ten slotte is het, zoals eerder vermeld, van cruciaal belang om een ​​groot netwerk van professionals op te bouwen om u te helpen en af ​​en toe uw eigendom zelf te bezoeken.

De bottom line

Investeren in vastgoed buiten de staat is een risicovolle propositie en een grote inzet. Voordat je het doet, moet je echt begrijpen waar je aan begint en dat je bereid bent om alle gerelateerde uitdagingen aan te gaan.