Als het volgende huis dat u van plan bent te kopen komt met een bijzonder hoog prijskaartje, moet u mogelijk een jumbo-hypotheek aanvragen om het te financieren. Deze leningen, vaak meer dan een half miljoen dollar en meer, zijn bedoeld om luxe woningen en woningen te financieren in zeer competitieve lokale vastgoedmarkten en worden geleverd met unieke acceptatie-eisen en fiscale implicaties.

Maar afgezien van groot te zijn, wat zijn nu precies jumbo-leningen of hypotheken, en hoe verschillen ze van hun conventionele, minder belangrijke tegenhangers?

AD:

Fannie Mae, Freddie Mac en leninglimieten

Ongeveer 90% van alle hypotheken die in de VS zijn geschreven, worden ondersteund door twee quasi-openbare overheidsinstellingen, Fannie Mae en Freddie Mac. (Zie voor meer informatie: Fannie Mae: Wat doet het en hoe werkt het .)

Deze twee bureaus zullen vrijwel elke hypotheek securitiseren (d.w.z., kopen, verpakken en doorverkopen), mits deze zich eraan houden volgens hun "conforme lening" -richtlijnen, die rekening houden met de kredietscore en geschiedenis van een lener, de debt-to-income (DTI) ratio, de loan-to-value-ratio van de hypotheek en een andere belangrijke factor: de omvang van de lening. Vanaf 2017 is het nationale maximum voor conforme leningen $ 424, 100 voor een eengezinswoning. Meer dan 208 provincies rond de VS zijn echter aangewezen als dure, concurrerende gebieden (denk aan New York City, Los Angeles, Nantucket); hierin kunnen de maximale kredietlimieten $ 625, 500 bereiken.

AD:

Wanneer hypotheken deze drempels overschrijden, krijgen ze hun "jumbo" -status. Houd er echter rekening mee dat jumbo-hypotheken weliswaar buiten de lening vallen en niet worden ondersteund door Fannie Mae of Freddie Mac, maar dat veel mensen zich nog steeds houden aan de richtlijnen voor 'gekwalificeerde hypotheken' die het Consumer Financial Protection Bureau in januari 2014 heeft vastgesteld.

Kwalificerende: conventionele vs. Jumbo-hypotheken

AD:

Omdat jumbo-leningen niet door federale agentschappen worden gesteund zoals conventionele hypotheken zijn, nemen geldschieters meer risico wanneer ze deze bieden. Dit betekent dat u aan strengere kredietvereisten zult moeten voldoen als u er een probeert te beveiligen. De meeste kredietverstrekkers zullen het volgende willen zien:

• Bewijs van inkomen: Bereid u voor met twee jaar belastingdocumentatie of vergelijkbaar papierwerk waaruit blijkt dat u over een betrouwbare, consistente inkomstenbron beschikt. Lenders willen ook dat u voldoende liquide middelen bij de hand hebt om zes maanden aan hypotheekbetalingen of meer te dekken.

• Sterling credit score en geschiedenis: Over het algemeen heb je een credit score nodig van minstens 620 (beschouwd als "redelijk") voordat een geldschieter je zal goedkeuren voor een conventionele hypotheek. Er is echter een lage waarschijnlijkheid dat geldschieters je goedkeuren voor een jumbo-hypotheek als je kredietscore onder de 700-720 valt, hoewel er enig bewijs is dat dit begint te veranderen.

• Debt-to-income ratio (DTI): Omdat de meeste conventionele hypotheken ook gekwalificeerde hypotheken zijn, moet uw debt-to-income ratio (uw maandelijkse schuldverplichtingen in vergelijking met uw maandelijks inkomen) 43% of minder zijn . Dezelfde regel zou gelden voor jumbo-hypotheken die ook gekwalificeerde hypotheken zijn, maar vaak willen kredietverstrekkers dat je een lagere DTI hebt omdat de lening zo groot is. (Zie Hoe beïnvloedt mijn debt-to-income (DTI) ratio mijn vermogen om een ​​hypotheek te krijgen? )

• Vooruitbetalingen: Een paar jaar geleden zouden jumbo-hypotheekverstrekkers hebben moeten betalen hogere aanbetalingen - ongeveer 30% of meer - in vergelijking met conventionele hypotheken, meestal 20%. De verhouding van aanbetalingen en hypotheekwaarde is echter voor beide categorieën versoepeld, waarbij grote geldverstrekkers zoals PNC Financial Services Group en Wells Fargo onlangs jumbo-hypotheken aanbieden voor respectievelijk 15% en 10% lager dan 1%.

Vergelijkingspercentages

In de afgelopen maanden lag het gemiddelde jaarlijkse kostenpercentage (APR) voor een jumbo-hypotheek min of meer op hetzelfde niveau als bij conventionele hypotheken. In feite is het niet ongewoon om een ​​ lagere APR te zien voor een jumbo-hypotheek.

Om de hypotheekrente van jumbo's te vergelijken, is het handig om een ​​hypotheekcalculator te gebruiken zoals hieronder.

Het belastingbiljet

Als u al een huiseigenaar bent, weet u waarschijnlijk dat u de rente die u voor een bepaald jaar aan uw hypotheek hebt betaald, van uw belastingen kunt aftrekken. Maar je hebt je waarschijnlijk nooit zorgen hoeven te maken over de limiet die de IRS aan deze aftrek stelt.

Ja, u kunt hypotheekrente aftrekken - zolang de hypotheek zelf maar $ 1 miljoen is. Als uw hypotheek groter is, krijgt u niet de volledige aftrek. Als u bijvoorbeeld een jumbo-hypotheek van $ 2 miljoen hebt afgesloten met een rente van $ 60.000 per jaar, kunt u slechts $ 30.000, - aftrekken van de eerste miljoen van uw hypotheek. U krijgt dus alleen een belastingkorting op de helft van de hypotheekrente.

De bottom line

Vereisten voor het krijgen van een hypotheek zijn tegenwoordig streng. Omdat jumbo-hypotheken veel waardevoller zijn en niet worden gesteund door de overheid, moeten leners aanzienlijke activa en een sterke kredietgeschiedenis hebben. Toch zijn er tekenen dat jumbos gemakkelijker te verkrijgen zijn; Zeker, de rentetarieven op hen komen overeen met die van conventionele hypotheken.

U kunt deze lage tarieven bijdragen aan het feit dat jumbo-hypothecaire kredietnemers waarschijnlijk een uitstekend krediet en aanzienlijke activa hebben. Ook willen bankiers de onderneming van vermogende particulieren aantrekken voor een langetermijnproduct zoals een hypotheek, aangezien deze kredietnemers ook klanten kunnen worden voor andere producten en diensten voor vermogensbeheer die de bank mogelijk aanbiedt.