Vastgoedbeleggers net een zeer succesvol 2015 afgerond, maar er zijn enkele redenen om aan de duurzaamheid van stijgende vastgoedwaarden te twijfelen. Ondanks de spandoekjaren voor veel van de grote metroparken, zijn sommigen bezorgd over irrationaliteit in de prijsbepaling van onroerend goed en de verwachtingen van investeerders.

De prestaties van onroerend goed begrijpen

Onroerend goed is een unieke investering. Het kan worden aangeraakt en bewonderd en verbeterd, in tegenstelling tot een aandeel of een obligatie. Het is ook waardeverminderend en vereist onderhoud, in tegenstelling tot goud. Vastgoedprestaties worden echter vaak samengevat in termen van prijzen in plaats van in cashflow, zoals het zeggen van een bedrijf dat een goed jaar heeft gehad omdat de aandelenprijs steeg, zelfs als de omzet en winst het niet bijhielden.

AD:

Vaak wordt aangenomen dat stijgende huizenprijzen goed zijn voor de economie, maar dit is, zoals in de periode 2003-2007 het geval was, geen erg bruikbare indicator. Huizen en appartementen hebben een marktprijs zoals elk ander goed; de markten zouden nauwelijks de voedselprijzen met 10% per jaar vieren. Als de prijzen van onroerend goed sneller stijgen dan de loongroei, dan wordt het bezitten en huren minder betaalbaar en moeten de uitgaven noodzakelijkerwijs elders in de economie dalen.

AD:

De belangrijkste reden waarom mensen een woning kopen, is om onderdak te hebben, niet om extra vermogen te verwerven. Wonen in een huis is geen bijkomstig voordeel; het is de primaire functie. De meeste huurders en huiseigenaren profiteren meer wanneer de lonen sneller groeien dan de maandelijkse betalingen.

Er is een duidelijke tweedeling tussen het goede nieuws voor beleggers, die stijgende activaprijzen willen zien, en huurders / eigenaren die lagere maandelijkse betalingen willen zien. Er is geen onveranderlijke wet in de economie die ervoor zorgt dat woningprijzen altijd stijgen tijdens normale tijden; de waarde van onroerend goed is het product van huurprijzen, niet van wederverkooppotentieel. Als een eigenschap - commercieel of residentieel - hogere huren kan opleggen, moet de prijs stijgen, omdat meer actoren zullen strijden om het recht om die huren te innen. Als de huren de prijsstijgingen niet bijhouden, kan de markt heel gemakkelijk naar een bubbel kijken.

AD:

Vastgoed verbleef het deksel uit 2015 - Nominaal

Uit een onderzoek van het Joint Center of Housing Studies van de Harvard University bleek dat vastgoedwaarden meer rendement op de investering (ROI) opleverden dan de NASDAQ, de S & P 500, de Dow Jones, goud of het gemiddelde beleggingsfonds. In nominale termen blies onroerend goed op het deksel van activa van concurrenten. Zillow-onderzoek liet in november 2015 een stijging zien van de thuisvoorraad van 3. 9% per jaar.

Vorig jaar waren er enorme prijsstijgingen van activa in veel van de prominente vastgoedmarkten in Amerika. Manhattan brak in oktober zijn prijs per vierkante voet record en bereikte $ 1, 500. New York City zag ook recordverkopen in zijn superluxury-markt, inclusief meer dan 20 verkopen van meer dan $ 30 miljoen.Tussen het tweede en vierde kwartaal steeg het aantal verkopen voor appartementen in Manhattan met 37%. New York is een van de weinige steden met een dalende prijs-kwaliteitverhouding.

Chicago boekte in 2015 een recordbedrag aan buitenlandse investeringen op zijn vastgoedmarkt. De totale instroom van nieuwe overzeese kapitaalstromen naar de Windy City was meer dan $ 3. 3 miljard, gemakkelijk bestaand het vorige verslag van $ 2. 18 miljard in 2013. Indrukwekkender: Chicago-beleggers zagen kapitalisatiepercentages van meer dan 5%, meer dan de 4% voor Manhattan en 4,9% voor 2015 in San Francisco. Illinois verloor meer dan enige andere staat in het land gedurende het jaar , met een netto uitstroom van 105, 000 personen, wat een reden is waarom de prijs-tot-inkomstencijfers voor alle eigendommen gelijk waren.

Misschien heeft geen enkele markt net zo goed gepresteerd als Denver. Colorado's hoofdstad zag 11 opeenvolgende maanden van groei van de huizenprijzen in 2015, toe te voegen tot een meer dan 15. 5% stijging van de huizenprijzen van Zillow. De Denver Post gecrediteerd voorraadtekorten en een grote toestroom in nieuwe bewoners met de waardering. Economen waarschuwen echter dat een gebrek aan betaalbaarheid en het vooruitzicht van stijgende rentetarieven grote zorgen voor huurders en huizenkopers in 2016 zijn.

Zorgen over een andere zeepbel?

Bezorgde analisten krijgen schimmen van 2005 en 2006, toen de wereldwijde vastgoedzeepbel op zijn hoogst irrationeel was. Niet iedereen is het daar echter mee eens; een New Yorkse pundit vertelde CNBC: "Alles verkoopt snel, dus ik zie niet hoe er een luchtbel kan ontstaan." Dat is niet echt logisch, omdat transactiesnelheden heel weinig te maken hebben met onderliggende fundamentals. Wat er aan de hand is, is dat de sterke vastgoedprestaties van Amerika kunnen worden gebouwd op jarenlange superlage rentetarieven en een trage productiviteitsgroei.

Sommige geven alarm. Carl Icahn vertelde FOX Business dat de subprime-schuld in 2015 slechter was dan in 2007, en dat de Federal Reserve de schuld heeft voor het creëren van een tweede huizenbubbel, die "desastreus zou kunnen zijn."