Weinig kredietnemers zoeken een hypotheek van 15 jaar wanneer ze een huis kopen. In februari 2015 heeft volgens de Mortgage Bankers Association slechts 5% van de huizenkopers en 20% van de herfinanciers een hypotheek van 15 jaar aangevraagd en deze zijn de afgelopen jaren gedaald. Maar als kredietnemers worden afgeschrikt door de relatief hoge maandelijkse betaling, zien ze af van de kans om veel geld te besparen, in beide betekenissen van het woord.

PROS

Een 15-jarige hypotheeklasten veel minder dan om geld te lenen over 30 jaar.

• Omdat de kosten van een hypotheek worden berekend als een jaarlijkse rentevoet en u het geld voor de helft van de tijd leent, zult u veel minder geld lenen gedurende 15 jaar - meestal minder dan de helft van wat u zou betalen meer dan 30 jaar. Hoe hoger de rente, hoe groter de kloof tussen de twee hypotheken. Met 4% betaalt u slechts ongeveer 46% van de rente die u betaalt over de langere lening.

Vergelijk hypotheekrente van 15 jaar versus 30 jaar met onze hypotheekcalculator:

• Omdat kortlopende leningen minder risicovol en goedkoper zijn voor banken om te financieren, een hypotheek van 15 jaar typisch komt met een lagere rente - ergens tussen een kwart punt en hele punt minder dan voor een 30-jarige hypotheek.

• Als uw hypotheek wordt gekocht door een van de door de overheid gesponsorde bedrijven, zoals Fannie Mae, zult u waarschijnlijk uiteindelijk minder betalen voor een lening van 15 jaar. Fannie Mae en de andere door de overheid gesteunde ondernemingen berekenen wat zij noemen prijsaanpassingen op leningniveau die vaak alleen van toepassing zijn op, of hoger zijn voor, 30-jaars hypotheken. Deze kosten zijn meestal van toepassing op leners met lagere kredietscores, kleinere aanbetalingen of beide. De Federal Housing Administration rekent lagere hypotheekverzekeringspremies aan 15-jarige leners. De meeste leners betalen deze kosten uiteindelijk als deel van een hogere rentevoet, eerder dan als vooraf opgelegde prijzen.

• Omdat de maandelijkse betaling hoger is, beschouwen financiële planners de 15-jaarhypotheek als een vorm van gedwongen besparing - in plaats van die besparingen te beleggen in een geldmarktrekening of aandelenmarktaandelen, investeren in uw huis, dat op de lange termijn waarschijnlijk ook in waarde zal stijgen.

CONS

Kortere hypotheken hebben hogere maandelijkse betalingen dan langerlopende leningen. Bijvoorbeeld, een lening met een looptijd van 15 jaar voor $ 300.000 tegen een rentepercentage van 4% heeft een maandelijkse betaling van $ 2, 219 of 55% hoger dan een hypotheek van 30 jaar voor hetzelfde bedrag tegen hetzelfde tarief.

• De hogere betaling kan de koper beperken tot een meer bescheiden huis dan ze zouden kunnen kopen met een lening van 30 jaar. (Bij dezelfde maandelijkse betaling op een lening van 30 jaar zou een grotere lening worden terugbetaald.)

• De hogere betaling vereist hogere kasreserves - tot één jaar aan inkomsten in liquid savings.

• Door de hogere betaling kan een lener de mogelijkheid om andere besparingen op te bouwen, of te sparen voor andere doelen met prikkels, zoals collegegeld of een 401 (k) pensioenrekening, die zowel uitgesteld is als heeft een werkgeversbijdrage.Een slimme en gedisciplineerde belegger zou de mogelijkheid verliezen om het verschil tussen de 15-jaars- en 30-jaars betalingen in hoger renderende effecten te beleggen.

De bottom line

Een hypotheek van 15 jaar kan u veel geld besparen. Stel je een lening van $ 300.000 voor, beschikbaar op 3. 25% voor 15 jaar of op 4% voor 30 jaar. Het gecombineerde effect van de snellere afschrijving en de lagere rente betekent dat het lenen van het geld voor slechts 15 jaar $ 79, 441 zou kosten, vergeleken met $ 215, 609 over 30 jaar, of bijna twee derde minder. De wrijving is natuurlijk de hogere maandelijkse betaling.

(Voor meer informatie over het kiezen van de juiste hypotheek voor u, zie Bank versus begroting: Hoeveel huis kunt u zich veroorloven? en Vergelijking van een 30-jaars versus een 15-jarige hypotheek .)