Beleggers die huizen flippen zijn de onbezongen helden van onroerend goed. Ze nemen verwaarloosde, vervallen en soms opzettelijk beschadigde eigendommen en maken ze weer leefbaar, zelfs mooi. Als u eigenschappen wilt omkeren, weet u waarschijnlijk al van valkuilen zoals verborgen problemen en kostenoverschrijdingen. Maar wist u dat wanneer u een woning verkoopt, u ​​verplicht bent informatie over de staat te verstrekken die de waarde negatief zou kunnen beïnvloeden? Als u opzettelijk dergelijke informatie verbergt, kunt u naast een rechtszaak ook worden veroordeeld voor fraude. Verkoop van het eigendom "zoals het is" zal u niet vrijstellen van deze onthullingen.

(Voor meer informatie over het kopen van een huis, zie: Een gids voor het kopen van een huis in de VS.)

Deze regels zijn van invloed op iedereen die een huis verkoopt; ze zijn echter eerder van invloed op flippers, die vaak te maken hebben met eigenschappen in slechte staat. Leer de specifieke wetten van uw staat over de vereiste openbaarmakingen van uw onroerend goed in de staat en de lokale planningsafdeling. Sommige staten zijn milder dan anderen in hun openbaarmakingsvereisten. Hier zijn enkele soorten informatie die u mogelijk moet vrijgeven - of wilt vrijgeven, zelfs als de wetgeving van uw land dit niet vereist - zodat uw koper geen reden heeft om een ​​rechtszaak tegen u aan te spannen.

1. Dood in het huis

Sommige kopers hebben mogelijk zorgen of bijgeloof over de aankoop van een huis waarin iemand is overleden. Het is dus belangrijk om te weten of uw staat verkopers verplicht om een ​​eerder overlijden thuis te onthullen.

"Elke staat heeft iets andere vereisten voor openbaarmaking," zegt Jim Olenbush, een onroerendgoedmakelaar in Texas. "In Texas bijvoorbeeld, hoeven sterfgevallen als gevolg van natuurlijke oorzaken, zelfmoorden of ongevallen die geen verband houden met het onroerend goed niet bekend te worden gemaakt."

"Een verkoper is verplicht om sterfgevallen te melden gerelateerd aan de toestand van het onroerend goed of geweldsmisdrijven, "zegt hij. Bijvoorbeeld, als een kind van een vorige bewoner in het zwembad verdronk omdat het niet de juiste veiligheidshek had, zou de verkoper de dood moeten onthullen, zelfs na het verhelpen van het veiligheidsprobleem door een goede zwembadoverdekking te installeren Er zijn echter omstandigheden waarbij verkopers geen dood op het terrein hoeven te onthullen.

"Er zijn geen staten waarin de verplichting is om de dood van een persoon bekend te maken. die onder natuurlijke omstandigheden is overleden ", zegt advocaat Matthew Reischer, CEO van LegalAdvice.com." Sommige staten leggen echter een plicht op aan een gestigmatiseerd huis of appartement waar sprake is van zelfmoord of moord. Sommige staten gaan zelfs zo ver om een ​​verkoper een positieve plicht op te leggen als het ik weet dat hun onroerend goed door de doden wordt achtervolgd."

Zelfs wanneer openbaarmaking niet vereist is - bijvoorbeeld, Georgië vereist geen openbaarmaking van moord of zelfmoord - wilt u misschien een fout begaan door de koper op de hoogte te stellen van een overlijden op het onroerend goed. "Als een verkoper zich zorgen maakt over aansprakelijkheid, is het beste advies om verder te gaan en alles vooraf te onthullen, zelfs als dit niet wettelijk verplicht is", zegt Olenbush. "Kopers horen altijd dingen van de buren, en de verrassing kan ertoe leiden dat ze terugvallen uit een koopcontract of zich afvragen wat de verkoper anders niet vertelt. “

2. Buurthinder

Een hinder is een geluid of geur van een bron buiten het pand die de bewoners van het pand zou kunnen irriteren. North Carolina eist van verkopers dat ze geluiden, geuren, rook of andere overlast onthullen van commerciële, industriële of militaire bronnen die van invloed zijn op het onroerend goed. Michigan vereist dat verkopers boerderijen, boerderijactiviteiten, stortplaatsen, luchthavens, schietterreinen en andere overlast in de omgeving bekendmaken, maar Pennsylvania laat het aan de koper over om de aanwezigheid van landbouwoverlast vast te stellen.

3. Milieu- en natuurrampen

Als het huis een verhoogd risico op schade door natuurrampen of bekende of potentiële milieuverontreiniging heeft, wordt u mogelijk gevraagd deze informatie aan de koper bekend te maken.

De Property Condition Disclosure Act van New York vereist dat verkopers kopers informeren over de vraag of het onroerend goed gelegen is in een overstromingsgebied, wetland of landbouwdistrict; of het ooit een stortplaats is geweest; als er ooit tanks met brandstofopslag boven of onder de grond op het terrein zijn geweest; als en waar de structuur asbest bevat; als er loodbuizen zijn; of de woning is getest op radon; en of er brandstof, olie, gevaarlijke of giftige stoffen zijn gemorst of gelekt op het terrein. Staten kunnen ook vrijgave van mijnzinking, ondergrondse putten, zettingen, glijden, omwentelingen of andere aardstabiliteitsgebreken vereisen. De California's National Hazards Disclosure Act eist van verkopers dat ze onthullen of het eigendom zich in een seismische gevarenzone bevindt en daarom onderhevig zouden kunnen zijn aan liquefactie of aardverschuivingen na een aardbeving.

Hoewel de meeste openbaarmakingsvereisten door de staten worden beheerst, geeft de federale overheid een mandaat: de openbaarmaking dat op lood gebaseerde verf aanwezig kan zijn op elk onroerend goed dat vóór 1978 is gebouwd.

4. Informatie van de Vereniging van Eigenaren

Als het huis wordt bestuurd door een vereniging van huiseigenaren (HOA), moet u dat feit vermelden. U moet ook op de hoogte zijn van de financiële gezondheid van de HOA en deze informatie aan de koper verstrekken zodat hij of zij een weloverwogen aankoopbeslissing kan nemen.

'Een koper die ik ken kocht een flat en [en] de verkoper vergat ten onrechte om de koper de laatste 12 maanden vergadernotities te geven,' zegt Ed Kaminsky, president en CEO van SportStar-verhuizing in Manhattan Beach, Californië."Zeven maanden later werd de koper beoordeeld op $ 30.000 voor verbeteringen aan eigendommen. De verkoper werd vervolgens aangeklaagd door de koper voor het niet bekendmaken van deze belangrijke aantekeningen. “

5. Reparaties

Wat heb je gerepareerd en waarom? Kopers moeten de reparatiegeschiedenis van het huis weten, zodat zij hun huisinspecteur extra aandacht kunnen schenken aan probleemgebieden en zich bewust zijn van waarschijnlijke toekomstige problemen. De wet van Texas vereist bijvoorbeeld dat verkopers eerdere structurele of dakreparaties melden; storten, bezinken, bodemverplaatsing of breuklijnen; en gebreken of storingen in muren, het dak, hekken, de fundering, vloeren, trottoirs en alle andere huidige of eerdere problemen die de structurele integriteit van het huis beïnvloeden. Mogelijk moet u ook elektrische of sanitaire reparaties en eventuele andere problemen onthullen die u zou willen weten als u het huis zou gaan kopen en erin zou willen wonen.

6. Waterschade

Wanneer water binnendringt waar het niet hoort, kan het persoonlijke bezittingen beschadigen, de structuur van het huis ondermijnen en zelfs een gezondheidsrisico vormen als het schimmelgroei stimuleert. Verkopers moeten lekken in het verleden of heden of waterschade melden. Michigan vereist bijvoorbeeld dat verkopers bewijzen van water onthullen in een kelder of kruipruimte, lekken op het dak, grote schade door overstromingen, het type sanitairsysteem (bijvoorbeeld gegalvaniseerd, koper, andere) en eventuele bekende sanitaire problemen. Het kan moeilijk zijn om te weten over waterproblemen (en vele andere soorten problemen) als je het huis wegblaast en het slechts een maand of twee bezit.

"Er zijn veel risico's voor flippers of anderen die betrokken zijn bij het sluiten van een huis, waarbij op het terrein wat werk nodig is dat niet duidelijk was tijdens de doorgang, met name in de winter of tijdens een droge periode," zegt Bill Price, een Illinois zakelijke advocaat. "In de winter kan een dak dat lekt of zeer oude gordelroos heeft, mogelijk niet worden geïnspecteerd door de koper of zijn huisinspecteur. Evenzo kan een droge vloek problemen verbergen met een lekkende kelder. "In situaties zoals deze, controleer om te zien hoeveel bescherming de wetten van uw staat bieden voor het onthullen van informatie die u op geen enkele manier zou kennen.

7. Ontbrekende items

Sommige huizenkopers hebben zoveel gedachten dat ze misschien niet merken dat een huis een essentieel onderdeel mist tot nadat ze zijn intrek genomen. De openbaarmakingswetgeving van sommige staten probeert dit probleem te voorkomen. Texas en Michigan vereisen bijvoorbeeld dat verkopers onthullen of het pand wordt geleverd met een lange lijst met artikelen, waaronder keukenapparatuur, centrale airconditioning en verwarming, regengoten, afzuigventilatoren en boilers.

8. Andere mogelijke onthullingen

Kopers moeten weten of het huis zich in een bijzonder historisch district bevindt, omdat dit van invloed is op hun vermogen om reparaties en wijzigingen aan te brengen, en het kan ook de kosten van die activiteiten verhogen.

De wet van Texas vereist dat verkopers actieve termieten of andere houtvernietigende insecten, termieten of houtrotrotesten die moeten worden gerepareerd, eerdere termietschade en eerdere termietbehandeling openbaar maken.De wet van Michigan en North Carolina vereist ook dat verkopers elke voorgeschiedenis van besmetting onthullen. Raadpleeg de wetten van uw land om te zien of u informatie over ongedierte moet vrijgeven.

Mogelijk moet u ook problemen melden met betrekking tot drainage of indeling, zonering, lopende geschillen, wijzigingen die zonder vergunning zijn aangebracht, grensgeschillen en erfdienstbaarheid.

Hoe te onthullen

Sommige staten, zoals Michigan en North Carolina, eisen dat verkopers een specifiek openbaarmakingsformulier gebruiken. Als dat niet het geval is, heeft uw staatsdepartement of commissie van onroerend goed of de makelaarsorganisatie van de staat meestal een aanbevolen vorm die u kunt gebruiken. Het formulier kan meer of minder uitgebreid zijn dan wat de staatswet vereist. Als het formulier niet uitgebreid genoeg is voor uw situatie, vul dit dan aan met een lijst van de extra items die u wilt vrijgeven. De verkoper moet alle informatie openbaar maken aan de koper, en zowel de koper als de verkoper moeten het document ondertekenen en dateren. Zorg ervoor dat u beoordeelt wat u moet onthullen, en hoe het moet worden geformuleerd, met een onroerendgoedadvocaat.

De onderste regel

Zelfs als een bepaalde openbaarmaking in uw regio niet vereist is, kunt u deze informatie toch openbaar maken als u informatie hebt over een huis waardoor een koper mogelijk niet tevreden is. Naast de morele redenen om eerlijk te zijn tegenover potentiële kopers - en de wens om de kosten en het gedoe van een rechtszaak te vermijden - heeft u een reputatie te beschermen. Als u zich zorgen maakt of u de staat van de accommodatie correct hebt bekendgemaakt, neemt u contact op met een onroerendgoedadvocaat in uw land.