Het schatten van de waarde van onroerend goed is noodzakelijk voor een verscheidenheid aan inspanningen, waaronder vastgoedfinanciering, notering van onroerend goed te koop, investeringsanalyse, eigendomsverzekering en de belasting van onroerend goed. Voor de meeste mensen is het bepalen van de vraag of de aankoopprijs van een woning de meest nuttige toepassing van de taxatie van onroerend goed. Dit artikel zal een inleiding geven over de basisbegrippen en methoden voor de taxatie van onroerend goed, met name wat betreft de verkoop van onroerend goed.

ZIE: Hoe waardeer je een vastgoedbeleggingsobject

Basiswaardevaststellingconcepten

Waarde
Een belangrijke overweging bij het taxeren is het bepalen van de waarde van een eigenschap: de huidige waarde van toekomstige voordelen die voortvloeien uit het bezit van onroerend goed. In tegenstelling tot veel consumptiegoederen die snel worden gebruikt, worden de voordelen van onroerend goed over het algemeen gedurende een lange periode gerealiseerd. Daarom moet bij een schatting van de waarde van een woning rekening worden gehouden met economische en sociale trends, evenals met overheidscontroles of -voorschriften en omgevingscondities die van invloed kunnen zijn op de vier elementen van waarde:

• Vraag - de wens of behoefte aan eigendom ondersteund door de financiële middelen om aan de wens te voldoen; Nut - het vermogen om te voldoen aan de wensen en behoeften van toekomstige eigenaren;
• Schaarste - het eindige aanbod van concurrerende gebouwen en
• Overdraagbaarheid - het gemak waarmee eigendomsrechten worden overgedragen.
• Waarde versus Kosten en prijs

Waarde is niet noodzakelijkerwijs gelijk aan kosten of prijs

. Kosten verwijzen naar werkelijke uitgaven; bijvoorbeeld materialen en arbeid. Prijs, aan de andere kant, is het bedrag dat iemand ergens voor betaalt. Hoewel kosten en prijzen de waarde kunnen beïnvloeden, bepalen ze niet de waarde. De verkoopprijs van een huis kan $ 150.000 zijn, maar de waarde kan aanzienlijk hoger of lager zijn. Als een nieuwe eigenaar bijvoorbeeld een ernstige tekortkoming in het huis constateert, zoals een defecte fundering, kan de waarde van het huis lager zijn dan de prijs.

Marktwaarde

Een beoordeling is een mening of schatting met betrekking tot de waarde van een bepaalde eigenschap vanaf een specifieke datum. Beoordelingsrapporten worden gebruikt door bedrijven, overheidsinstellingen, particulieren, beleggers en hypotheekverstrekkers bij het nemen van belangrijke beslissingen met betrekking tot onroerend goed transacties. Het doel van een taxatie is om de marktwaarde van een woning te bepalen: de meest waarschijnlijke prijs die de woning zal opleveren in een competitieve en open markt. De marktprijs, de prijs waartegen een woning daadwerkelijk verkoopt, vertegenwoordigt mogelijk niet altijd de marktwaarde. Als een verkoper bijvoorbeeld onder dwang is vanwege de dreiging van marktafscherming, of als het onroerend goed in een privéverkoop is verkocht zonder blootgesteld te zijn aan de open markt, kan het onroerend goed onder zijn marktwaarde verkopen.

Beoordelingsmethoden

Een juiste beoordeling hangt af van de methodische verzameling van gegevens. Specifieke gegevens, die details over de specifieke eigenschap bevatten, en algemene gegevens met betrekking tot de natie, regio, stad en omgeving waarin de woning zich bevindt, worden verzameld en geanalyseerd om een ​​waarde te bereiken. Tijdens dit proces worden drie basisbenaderingen gebruikt om de waarde van een eigenschap te bepalen.

Methode 1 - Verkoopvergelijkingsmethode

De verkoopvergelijkingsaanpak wordt veel gebruikt bij de waardering van eengezinswoningen en grond. Soms wordt dit de marktgegevensaanpak genoemd. Het is een schatting van de waarde die wordt verkregen door een eigenschap te vergelijken met recent verkochte eigenschappen met vergelijkbare kenmerken. Deze vergelijkbare eigenschappen worden comparables

, genoemd en om een ​​geldige vergelijking te kunnen bieden, moet elke: zo veel mogelijk overeenkomen met de betreffende eigenschap;

• zijn het afgelopen jaar op een open en concurrerende markt verkocht en
• zijn verkocht onder normale marktomstandigheden.
• Vergelijkende woorden

Vergelijkende woorden moeten zoveel mogelijk overeenkomen met de eigenschappen van het onderwerp en er moeten ten minste drie of vier worden gebruikt in het beoordelingsproces. De belangrijkste factoren om te overwegen bij het selecteren van vergelijkbare items zijn de grootte en de locatie van het onderwerp en de vergelijkbare eigenschappen. De locatie is uiterst belangrijk omdat deze een enorm effect kan hebben op de marktwaarde van een woning.
Aanpassingen

Aangezien geen twee eigenschappen exact hetzelfde zijn, zullen aanpassingen aan de verkoopprijzen van de vergelijkingen worden gemaakt om rekening te houden met ongelijksoortige kenmerken en andere factoren die van invloed zijn op de waarde, waaronder:

Leeftijd en conditie van gebouwen;

• Datum van verkoop, indien economische veranderingen optreden tussen de datum van verkoop van een vergelijkbare en de datum van de beoordeling;
• Locatie, omdat vergelijkbare eigenschappen in prijs kunnen verschillen van buurt tot buurt;
• Fysieke kenmerken, zoals grootte van de partij, landschapsarchitectuur, type en kwaliteit van de constructie, aantal en soort kamers, vierkante meter woonoppervlak en of een woning hardhouten vloeren heeft, een garage, keukenupgrades, een open haard, een zwembad , centrale lucht, etc. en
• Algemene verkoopvoorwaarden, zoals wanneer de verkoper van een accommodatie onder dwang verkeerde of als een woning tussen familieleden werd verkocht (tegen een gereduceerde prijs).
• De schatting van de marktwaarde van het object zal binnen het bereik vallen dat wordt gevormd door de gecorrigeerde verkoopprijzen van de vergelijkbare items. Aangezien sommige aanpassingen aan de verkoopprijzen van de vergelijkbare producten subjectiever zijn dan andere, wordt gewogen overweging doorgaans gegeven aan die vergelijkingsproducten met de minste aanpassing.

Methode 2 - Kostenbenadering

De kostenbenadering kan worden gebruikt om de waarde te schatten van eigenschappen die door een of meer gebouwen zijn verbeterd. Deze methode omvat afzonderlijke schattingen van de waarde voor het gebouw of de gebouwen en de grond, rekening houdend met de afschrijvingen. De schattingen worden bij elkaar opgeteld om de waarde van de gehele verbeterde eigenschap te berekenen.De kostenbenadering maakt de veronderstelling dat een redelijke koper niet meer zou betalen voor een bestaand verbeterd goed dan het zou kosten om een ​​vergelijkbaar perceel te kopen en een gebouw te bouwen dat vergelijkbaar is in termen van wenselijkheid en bruikbaarheid. Deze benadering is nuttig wanneer het te taxeren object een type onroerend goed is dat niet vaak wordt verkocht en geen inkomen produceert. Voorbeelden zijn scholen, kerken, ziekenhuizen en overheidsgebouwen.

Bouwkosten

Bouwkosten kunnen op verschillende manieren worden geschat, met inbegrip van de vierkante voet methode waarbij de kosten per vierkante voet van een recent gebouwde vergelijkbare wordt vermenigvuldigd met het aantal vierkante meter in het onderwerp gebouw; de unit-in-place-methode waarbij de kosten worden geschat op basis van de bouwkosten per meeteenheid van de afzonderlijke componenten van het gebouw, inclusief arbeid en materialen, en de methode voor het meten van de hoeveelheid, die een schatting maakt van de hoeveelheden grondstoffen die nodig zijn om de componenten te vervangen onderwerp gebouw, samen met de huidige prijs van de materialen en bijbehorende installatiekosten.

Afschrijvingen

Met het oog op beoordeling verwijst afschrijvingen naar elke omstandigheid die de waarde van een verbetering van onroerend goed negatief beïnvloedt, en houdt rekening met:

Fysieke achteruitgang, inclusief geneesbare verslechtering, zoals schilderen en dakvervanging en ongeneeslijke verslechtering, zoals structurele problemen;

• Functionele veroudering, die verwijst naar fysieke kenmerken of ontwerpkenmerken die niet langer als wenselijk worden beschouwd door eigenaren van onroerend goed, zoals lage plafonds, verouderde armaturen of huizen met vier slaapkamers, maar slechts één bad en
• Economische veroudering, veroorzaakt door factoren die bevinden zich buiten het pand, zoals dicht bij een lawaaierige luchthaven of een vervuilende fabriek.
• De kostenbenadering voor de taxatie van onroerend goed omvat vijf basisstappen:

Schat de waarde van het land alsof het leeg en beschikbaar was om op het hoogste en beste gebruik te worden gemaakt, met behulp van de verkoopvergelijkingsbenadering omdat het land niet kan worden afgeschreven.

• Schat de huidige kosten van het bouwen van het gebouw (en) en siteverbeteringen.
• Schat het bedrag van de afschrijving van de verbeteringen als gevolg van verslechtering, functionele veroudering of economische veroudering.
• Trek de afschrijving af van de geschatte bouwkosten.
• Voeg de geschatte waarde van de grond toe aan de afgeschreven kosten van het gebouw (en) en verbeter de locatie om de totale waarde van de eigenschap te bepalen.
• Methode 3 - Inkomenskapitaalaanpak

De inkomstenbenadering is de derde methode voor de taxatie van onroerend goed en is gebaseerd op de relatie tussen het rendement dat een belegger nodig heeft en het nettoresultaat dat een onroerend goed oplevert. Het wordt gebruikt om de waarde te schatten van inkomsten producerende objecten zoals appartementencomplexen, kantoorgebouwen en winkelcentra. Schattingen met behulp van de inkomenskapitalisatiebenadering kunnen redelijk eenvoudig zijn wanneer van het object kan worden verwacht dat het een toekomstig inkomen heeft en wanneer de uitgaven voorspelbaar en stabiel zijn.

Directe kapitalisatie

Taxateurs zullen de volgende stappen uitvoeren bij het gebruik van de benadering met directe kapitalisatie:

Schat het jaarlijkse potentiële bruto-inkomen;

• Houd rekening met leegstand en huurverzamelverliezen om het effectieve bruto inkomen te bepalen;
• Aftrekbare jaarlijkse bedrijfskosten om het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat te berekenen;
• Schat de prijs die een doorsnee belegger zou betalen voor het inkomen dat wordt gegenereerd door het specifieke type en de klasse van onroerend goed. Dit wordt bereikt door de rendementsvoet of de kapitalisatiegraad te schatten en
• de activeringskoers toe te passen op het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat van de woning om een ​​schatting van de waarde van het object te vormen.
• Bruto-inkomstenmultiplicatoren

De methode voor de berekening van de bruto-inkomstenmultiplicator (GIM) kan worden gebruikt om andere eigenschappen te beoordelen die doorgaans niet worden gekocht als inkomenseigendom, maar die kunnen worden gehuurd, zoals een- en tweegezinswoningen. De GRM-methode koppelt de verkoopprijs van een woning aan de verwachte huurinkomsten. Voor woningen wordt doorgaans het bruto maandinkomen gebruikt; voor commerciële en industriële eigendommen zou het bruto jaarinkomen worden gebruikt. De methode voor het vermenigvuldigen van bruto-inkomsten kan als volgt worden berekend:

Verkoopprijs / Huurinkomen = bruto-inkomstenmultiplier

Recente verkoop- en huurgegevens van ten minste drie vergelijkbare eigenschappen kunnen worden gebruikt om een ​​nauwkeurige GIM vast te stellen. De GIM kan vervolgens worden toegepast op de geschatte reële markthuur van het betreffende object om de marktwaarde ervan te bepalen, die als volgt kan worden berekend:

Huurinkomsten X GIM = geschatte marktwaarde

De ondergrens

Nauwkeurig taxatie van onroerend goed is belangrijk voor hypotheekverstrekkers, beleggers, verzekeraars en kopers en verkopers van onroerend goed. Waarderingen worden over het algemeen uitgevoerd door bekwame professionals, maar iedereen die bij een echte transactie betrokken is, kan baat hebben bij een basiskennis van de verschillende methoden voor de waardering van onroerend goed.