Terwijl beleggers aandringen op inkomstenoplossingen in het licht van het lage rentebeleid van de Federal Reserve, hebben velen de kansen op dividend van vastgoedbevaks (REIT's) aangescherpt. Om voor de belastingstructuur in aanmerking te komen, moeten REIT's ten minste 75% van hun inkomsten halen uit huren en andere directe onroerendgoedactiviteiten en ten minste 90% van hun belastbaar inkomen verdelen in de vorm van dividenden. Als zodanig heeft de sector een veel hogere gemiddelde opbrengst - momenteel ongeveer 4% - dan hun traditionele neven en nichten uit bedrijven.
Wanhopig om inkomen, kunnen investeerders niet genoeg high-yielding REIT's krijgen en Wall Street haast zich om hen te bevoorraden. Die groei van het aanbod komt echter niet van de traditionele eigenaren van appartementencomplexen of kantoortuinen. Het komt van bedrijven in bedrijven zoals het eigendom van billboards, mobiele telefoontorens en datacenters, waardoor de conversie naar de REIT-status plaatsvindt via IRS-rulings.
Voor investeerders zorgt de toename van nieuwe REIT-activiteiten voor behoorlijk interessante dividendmogelijkheden.
Leap maken
Investeringsbank Barclays telt momenteel ten minste 15 bedrijven die actief overwegen om de komende jaren een gedeeltelijke of totale conversie naar een structuur voor vastgoedbeleggingsvertrouwen uit te voeren. De belangrijkste reden achter de conversies is simpel: beleggers hebben een betrouwbaar inkomen nodig en bedrijven moeten geld besparen op hogere belastingen. Als gevolg hiervan heeft de markt REIT's een aanzienlijke voorkeursbehandeling gegeven vanwege hun betrouwbare inkomstenstromen. De bedrijven noemen het potentieel voor belastingbesparingen, hogere dividenden en hogere aandelenwaarderingen. Deze dualiteit op beleggers- en bedrijfsniveau heeft veel bedrijven ertoe aangezet om verder te gaan met de definitie van "onroerend goed" en de omzetting in een REIT te maken; het is echter niet zo eenvoudig om daar te komen.
De eerste test is het bepalen of het bedrijf een voldoende hoeveelheid onroerend goed bezit dat huurinkomsten kan genereren. Vergeet niet dat 75% van het inkomen van een REIT afkomstig moet zijn van huur of rente. Hoewel dat gemakkelijk is voor een bedrijf dat van plan is winkelcentra te bezitten, wordt het moeilijk volgens de vage regels van de IRS over de definitie van "onroerend goed" voor, laten we zeggen, een firma die zoutcavernes bezit voor opslag van documenten.
Dat vereist private letter rulings van Uncle Sam, vooral in sectoren waar er geen of weinig voorbeelden van REIT-conversie zijn. Het volgen van de OK van de IRS is een gecompliceerd proces van verschillende standaarden voor belastingrapportage, potentieel uitverkoopbare divisies en het opruimen van de kas van een bedrijf.
Bedrijven en aandeelhouders die de conversie succesvol uitvoeren, kunnen echter worden beloond. In 2011 werd American Tower (NYSE: AMT) geconverteerd naar een REIT nadat de IRS ermee had ingestemd om zendmasten als onroerend goed te classificeren. Er kunnen aandelen worden gekocht voor ongeveer $ 45.Vandaag kan AMT een prijs van $ 77 per aandeel hebben. Eveneens, houtbedrijf Weyerhaeuser (NYSE: WY WYWeyerhaeuser Co35. 66-0.14% gemaakt met Highstock 4. 2. 6 ) betaalde bij zijn conversie een $ 5. 6 miljard speciaal dividend aan aandeelhouders in 2010.
Conversies gaan niet altijd gelijk. Toen REIT's voor het eerst werden gecreëerd in de jaren negentig, werden niet-traditionele vastgoedtypes zoals gevangenissen, zendmasten en golfbanen omgevormd tot REIT's; sommige van deze bedrijven leverden echter verschrikkelijke resultaten op, waarbij in sommige gevallen een verlies van 90% of meer werd veroorzaakt. Bijvoorbeeld, de eigenaar van de gevangenis en de huidige REIT-conversie Corrections Corp (NYSE: CXW CXWCorrections Corporation of America Inc24. 86 + 1. 35% Created with Highstock 4. 2. 6 ) hebben de REIT-conversie geprobeerd een keer eerder. In 2000 was de voorraad minder dan $ 1 en de conversie was omgekeerd. Evenzo lijden schuldratings vaak onder de gevolgen van een REIT-conversie.
De moeite waard voor uw portfolio
Ondanks de risico's is er nog steeds veel te waarderen over de groei van de REIT-conversie voor gewone particuliere beleggers. REIT's kunnen de risico's van een traditionele aandelen- / obligatieportefeuille verkleinen en beschermen tegen de verwoestingen van inflatie omdat ze echte eigenschappen bezitten waarvan de waarden niet synchroon lopen. Dan zijn er die sappige dividenden om te overwegen. Al met al is wedden op de bedrijven die de overstap maken op de lange termijn de moeite waard. Deze omvatten Cincinnati Bell's (NYSE: CBB CBBCincinnati Bell Inc19. 40 + 0 26% Created with Highstock 4. 2. 6 ) datumcentrumdochter CyrusOne, exploitanten van mobiele telefoontoren Crown Castle International (NYSE) : CCI CCICrown Castle International Corp111. 81 + 4. 98% Created with Highstock 4. 2. 6 ) en SBA Communications (Nasdaq: SBAC SBACSBA Communications Corporation 164. 42 + 6. 40 % Created with Highstock 4. 2. 6 ), documentopslagbedrijf Iron Mountain (NYSE: IRM IRMIron Mountain Inc40. 64 + 1. 30% Created with Highstock 4. 2. 6 ) en billboard-eigenaar Lamar Advertising (Nasdaq: LAMR LAMRLamar Advertising Co74. 91 + 7. 06% Created with Highstock 4. 2. 6 ).
A Continued Surge
Terwijl de sprong om REIT-belastingstatus te krijgen al een paar jaar aan de gang is, is hij het afgelopen jaar echt versneld. Aangezien de jacht op hogere inkomsten en lagere vennootschapsbelastingen nog steeds voortduurt, kunnen beleggers de trend de komende jaren blijven zien. Over het algemeen zou dat hen moeten laten lachen en hen voorzien van veel nieuwe dividendkeuzes.