Nu de rente laag is en nog niet klaar lijkt om naar het noorden te trekken, blijft de herfinanciering van een hypotheek onweerstaanbaar voor veel huiseigenaren. Maar bij het beoordelen of een herfinanciering financieel zinvol is, mag u de minder voor de hand liggende kosten niet over het hoofd zien: de verschillende vergoedingen die in duizenden dollars kunnen oplopen. (Zie ook: Moet u uw hypotheek herfinancieren wanneer rentetarieven dalen?)

Over het algemeen is de reeks kosten verbonden aan een hypotheek hetzelfde, of het nu gaat om een ​​nieuwe aankoop of om een ​​bestaande hypotheek te herfinancieren, hoewel een geldverstrekker soms af en toe een vergoeding zal afstaan ​​om een ​​lening te herfinancieren die al is aangegaan - meer hierover in een moment. Hypotheekkosten vallen over het algemeen in drie categorieën:

Lenderkosten

Door de jaren heen hebben geldschieters nieuwe manieren gevonden om te profiteren van het maken van leningen - acceptatiekosten, "verwerkingskosten", kosten voor routinematig administratief werk zoals het kopiëren en bezorgen van documenten - veel tot verbazing en leed van onoplettende leners. In 2008 meldde de Federal Reserve dat het niet ongebruikelijk was om maar liefst 6% van het geleende bedrag aan vergoedingen te betalen, meestal aan de kredietgever. Maar nu is er een limiet aan hoeveel een geldschieter op deze manier uit een lener kan halen - een limiet opgelegd door de Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act. Volgens de voorschriften van het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), kan een geldschieter de kredietnemer niet meer dan 3% aan vergoedingen op de meeste leningen in rekening brengen als hij wettelijke aansprakelijkheid wenst tegen beschadigde kredietnemers. (Naast de verschillende vergoedingen, beperkt de limiet ook de betaalde punten voor een lagere rente en commissies die worden betaald aan lead-finders zoals makelaars.Voor leningen onder de $ 100.000, bedraagt ​​de maximumwaarde 8%. Een lening die voldoet aan deze en andere voorwaarden worden beschouwd als een "gekwalificeerde hypotheek.")

Vergoedingen aan derden

Sommige kosten van het regelen van een hypotheek komen niet toe aan de kredietgever, maar aan andere bedrijven die diensten verlenen die de transactie vergemakkelijken - in essentie voor de due diligence van de kredietverstrekker. Gewoonlijk omvatten deze de vastgoedbevraging en -beoordeling, de titelzoekactie (om zeker te zijn dat er geen pandrechten op het onroerend goed zijn) en een titelverzekering voor de bank, in het geval dat het zoeken naar titels slecht wordt uitgevoerd. (Sommige kredietverstrekkers doen een beroep op kredietnemers om een ​​titelverzekeringsovereenkomst voor zichzelf af te sluiten, maar Barry Zigas, directeur van het huisvestingsbeleid voor de consumentenbond van Amerika, zegt dat het niet nodig is. "De kans op het vinden van een probleem in de titel van een gekocht en gekocht onroerend goed verkocht op de open markt is erg klein ", vooral omdat de titelzoeker van de geldschieter het bijna altijd blootlegt. De uitzonderingen, zegt hij, zijn" zo zeldzaam dat het een last is die de lener niet betaalt.") Dergelijke bijkomende kosten kunnen in sommige rechtsgebieden de kosten omvatten van het inhuren van uw advocaat en de advocaat van uw bank.

Over het algemeen zijn deze vergoedingen niet begrepen in het door het CFPB vastgestelde plafond van 3%, behalve wanneer de derde partijen feitelijk gelieerde ondernemingen van de kredietgever zijn, of wanneer de geldgever een deel van die vergoedingen behoudt in plaats van dan ze door te geven.

Overheidstarief

Er zijn twee basistypen overheidsgelden. Ten eerste beoordelen staats- en lokale overheden in ten minste negen staten en het District of Columbia een belasting voor, zoals de staat New York zegt, 'het voorrecht een hypotheek op te nemen'. "En de verschillende overheidsinstanties die woningen met speciale leningprogramma's ondersteunen, brengen hun eigen kosten in rekening. Bijvoorbeeld, het Amerikaanse ministerie van landbouw, dat woningkredieten in probleemgebieden op het platteland garandeert, heeft een hypotheekverzekering nodig die in het begin 2% van de nominale waarde van de lening kost en. 4% van de resterende hoofdsom jaarlijks. Militaire veteranen die een conventionele hypotheek herfinancieren met behulp van een leninggarantie van het Department of Veterans Affairs betalen een financieringsprovisie die varieert van 2. 15% tot 3. 3% van de lening, hoewel ze alleen de bestaande V. A.-leningkosten herfinancieren. 5%.

De ReFi-korting

Vaak geven geldgevers een herfinancierende huiseigenaar een pauze op de kosten, zegt Zigas. "Ze weten al wat je betalingsgeschiedenis is en dat je kredietwaardig bent - vooral als ze je tarief verlagen, dat is een makkelijke beslissing voor je geldschieter. "Diensten van derden, zoals taxaties en zoeken naar titels en verzekeringen kunnen ook worden gestroomlijnd of verdisconteerd, maar, zegt Zigas," de consument moet erop staan ​​dat de geldschieter dat zelf opzoekt of zoekt, omdat anders het gemakkelijkste is voor een geldschieter om te doen is een titelzoekactie in te voeren en naar een leverancier te gaan die de consument in rekening brengt voor een geheel nieuw zoeken naar titels, wat echt niet nodig is. "(Leners die deelnemen aan het Home Affordable Refinance Program van de overheid, die hun huizen op of vóór 31 mei 2009 moeten hebben gekocht, kunnen ook gestroomlijnde vergoedingen betalen.) En een ijzeren onderhandelaar zou sommige van de verschillende vergoedingen van de geldschieter kunnen onderhandelen - als de lener bereid is om weg te lopen van de lening.

Nadat u de kosten van de nieuwe lening hebt vastgesteld, is het belangrijk om deze te vergelijken met uw huidige maandelijkse betaling, zegt Shashin Shah, een gecertificeerde financiële planner in Dallas. Voor een lener met bijvoorbeeld 25 jaar resterend op zijn hypotheek, zal de betaling op een 30-jarige bankbiljet lager zijn, gedeeltelijk vanwege de langere leentermijn. "Om de appels-tot-appelen-uitkering met elkaar te vergelijken, moeten ze zien wat het extra bedrag is dat ze elke maand moeten betalen om de hypotheek in 25 jaar af te betalen," zegt Shah. "Dat geeft een huiseigenaar meestal een betere inschatting of de kosten plus het nieuwe tarief geld besparen. "

The Bottom Line

Kosten voor herfinanciering van een hypotheek zijn over het algemeen hetzelfde als voor een kooplening, maar herfinancieringleners betalen vaak een korting voor een gestroomlijnde transactie. Toch is het belangrijk om de toekomstige nieuwe lening te harmoniseren met uw bestaande lening om te zien of u echt geld bespaart.

Zie Uitbetalingsvens voor meer informatie. Tarief / Termijnhypotheek Herfinanciering Leningen en Moet ik Twee hypotheken combineren tot één?