In een presentatie aan Macy's Inc. (NYSE: M MMacy's Inc18. 36-2. 24% Created with Highstock 4. 2. 6 ) aandeelhouders afgelopen zomer , stelde aandeelhouder-activist Jeff Smith van Starboard Value dat de aandelen van Macy een waarde van $ 125 zouden kunnen hebben als het zijn strategische plan zou implementeren. Het centrale element van het plan is om de enorme vastgoedportefeuille onder Macy's controle om te zetten in een reeks vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's), waarmee miljarden dollars aan waarde voor aandeelhouders worden ontsloten. In een meer recente presentatie verlaagde Smith zijn schatting van de aandelenprijs naar $ 70, maar hij blijft volhouden dat het bedrijf ondergewaardeerd is en dat zijn aandeelhouders beter zullen worden bediend als Macy's zichzelf van zijn vastgoed scheidt.

AD:

Het oorspronkelijke voorstel van Starboard stuurde de aandelenkoersen van Macy hoger, en kwam in juli 2015 uit op $ 73 per aandeel. De koers van het aandeel is sindsdien gedaald tot een dieptepunt van $ 35 in december 2015. Beleggers tonen hun teleurstelling in het management van Macy, dat weinig belangstelling toont voor het volgen van de strategieën van Starboard. De voorraad is ook lager dan de verslechterende winst.

Starboard's plannen

Smith's snelle opgang naar activistische beleggersstatus versnelde na zijn succesvolle campagne om de raad van bestuur van Darden Restaurants volledig te laten vervangen. Dat maakte de weg vrij voor zijn strategie om de vastgoedpanden van de restaurantketen af ​​te wentelen, wat enorme waarde creëerde voor de aandeelhouders. Smith stelde een vergelijkbaar plan voor Macy voor kort na de aankondiging dat hij een groot aandeel in het bedrijf had genomen. Op basis van zijn beoordeling zou de marktwaardering van de 400 winkellocaties van Macy maar liefst $ 21 miljard waard zijn. Hij schat dat zijn vlaggenschip op Herald Square 4 miljard dollar zou kunnen krijgen en dat de eigendommen in Chicago en San Francisco nog eens een miljard dollar waard zouden kunnen zijn. Na jaren van cumulatieve afschrijvingskosten, kan Macy's alleen een waarde van $ 7 miljard claimen op haar balans.

AD:

Het plan stelt voor dat Macy haar vastgoedactiva plaatst in twee joint ventures gestructureerd als REIT's. Dat zou het onmiddellijke effect hebben om meer dan $ 13 miljard aan waarde te ontgrendelen. Het zou het bedrijf echter ook veranderen in een huurder met een verplichting van ongeveer $ 1 miljard aan jaarlijkse huurbetalingen. Een groot deel van die verplichting zou kunnen worden gecompenseerd door besparingen op rente- en belastinguitgaven en op winsten gerealiseerd door de vastgoed joint venture. Daarnaast zou maar liefst $ 7 miljard aan schulden van Macy's naar de joint ventures worden overgedragen, wat zou moeten bijdragen aan het verhogen van de waarde van haar aandelen.

AD:

Macy's Tepid Response

Hoewel dit plan enige onmiddellijke waarde voor aandeelhouders zou kunnen ontsluiten, merken critici op dat het niets zou doen om de operationele cashflow van de onderneming te verbeteren.Ze wijzen er ook op dat, hoewel het plan miljarden dollars aan schulden buiten de boeken zou houden, het bedrijf een gecorrigeerde schuld van $ 7 miljard zou hebben voor zijn huurverplichtingen.

Het management van Macy reageerde traag op de voorstellen van Starboard, hoewel het wel een verklaring aflegde dat het het plan aan het herzien was. Het bedrijf zei dat het al acties heeft ondernomen die consistent zijn met de plannen van Starboard, waaronder het onderzoeken van een samenwerkingsverband tussen partners om de spin-off van een deel van zijn eigendommen te beheren. Het bedrijf overweegt ook om meer winkels te sluiten, vooral in gevallen waar de waarde van de verkoop van het onderliggende pand de potentiële inkomsten van de winkel overschrijdt. Het kan ook herontwikkelingsopties voor sommige van zijn grotere eigenschappen overwegen, waarbij delen van de woningen worden omgezet in een appartement of kantoorruimte.

Iets moet

geven Macy's moet snel waarde creëren. Het management geeft er de voorkeur aan dit te doen door de operationele prestaties te verbeteren, maar dat zou tijd kosten. Macy's kan mogelijk meer tijd kopen door een beperktere REIT-conversie na te streven. Voorlopig blijft Starboard streven naar een volledige conversie, in de overtuiging dat dit de beste manier is om waarde voor aandeelhouders te ontgrendelen. Macy's weet dat het te maken heeft met iemand die de volledige raad van bestuur van een bedrijf heeft vervangen, dus het moet iets snel doen om te voorkomen dat Smith en andere investeerders in beroering komen. Tot nu toe heeft Smith meer dan 40% van zijn oorspronkelijke investering in Macy's verloren, dus het is niet waarschijnlijk dat hij rustig weggaat.