Er gaat niets boven het huren van een plaats in New York City. Je leeft in - laten we wel wezen - de mondiale hoofdstad en je kunt toeristen bespotten. Het hier maken en weten dat je het overal zult redden. Het schrijven van die maandelijkse cheque aan de verhuurder, kijken naar het bedrag van genoemde huur klimmen jaar na jaar en na 20 jaar of zo geen verdomde ding om te laten zien. Ja, je hebt gelijk over huren - het zijn niet alle flonkerende sterren en feeënstof.

Toch is onroerend goed in steden booming, en de hele wereld wil dat doen, namelijk omdat alleen goud of een Zwitserse bankrekening een veiligere financiële weddenschap maakt. Laag risico, ja, en met het oog op de occasionele korte dips in prijzen, toont de geschiedenis dat het alleen in waarde zal stijgen. Maar waar begin je?

Appartementen komen in twee smaken

First Things First: Vergeet het kopen van een "appartement. "Je hebt twee keuzes: Co-op of Condo. Het verschil? Niets en alles. Over het algemeen coöperaties zijn ouder dan 1980 en condos zijn nieuwer. Co-op-gebouwen zijn eigendom van een bedrijf en de koper ontvangt aandelen. Condo-eigenaren ontvangen akten aan specifieke eenheden in het pand. Hoe dan ook, u moet nog steeds genoeg betalen om de belastingen en bedrijfskosten van het gebouw te dekken. Ouder zijn, coöperaties hebben meestal de onderliggende hypotheek afbetaald en kunnen een lagere kostenbasis hebben, waardoor de maandelijkse kosten ook lager kunnen zijn.

Coöpborden kunnen moeilijk zijn tegen wie het gebouw betreedt, wat betekent dat een woning iets langer op de markt kan zitten voordat de juiste persoon langskomt - bijvoorbeeld iemand met een minimum van 50% aanbetaling. Dat is een factor in de liquiditeit van de investering.

Er is ook een hybride appartementstype, een 'condop' genaamd, dat meestal een coöp in juridische structuur betekent, maar met meer ontspannen bordbeleid op kopers en sublets die meer op de ja-je-kan-regels voor condos lijken. Kopers die een investering doen voor zowel inkomen als groei in plaats van zelf een woning te kopen, willen er zeker van zijn dat ze gemakkelijk huurders voor de eenheid kunnen krijgen.

Welke voor u?

Lifestyle: Sommige mensen zullen de Pete Townsend gitaarwindmolen nooit perfectioneren, hoewel ze hun nachten wijden aan het oefenen van Will not get fool again. Anderen besteden hun wakkere uren aan het vertalen van Shakespeare naar Kretenzische lineaire B. Condo boards ten gunste van de fan van Townsend. Co-ops kunnen ze verdrijven en dwingen ze om te verkopen.

Kosten: Co-ops zijn goedkoper. In het tweede kwartaal van 15 betaalden kopers gemiddeld $ 1, 186 per vierkante voet, 34% minder dan de $ 1, 589 die condo-kopers overvlogen. Condos hebben ook hogere sluitingskosten: een hypothecaire registratiebelasting van 1,8% voor leningen onder $ 500, 000 en 1. 925% voor meer. U zult een titelverzekering moeten kopen, op. 5% van de aankoop. En in nieuwe appartementen is de overdrachtsbelasting 1. 825% voor gebouwen van meer dan $ 500, 000 en 1.425% onder $ 500 K.

Maak kennis met de raad: co-op-aandeelhouders kiezen een bestuur dat de regels creëert en handhaaft. Ze houden misschien niet van behang van nepbont, boogschietwedstrijden op het dak, smartphones in de lobby en Cujo is misschien niet aan de lijn, zelfs niet aan de leiband. Sommige co-op boards zijn slecht en hebben energie-honger. Anderen zijn samengesteld uit vrijwilligers met kinderen en banen. Condo's hebben ook borden en ze geven niet zoveel om decoratie, telefoons en honden. Maakt niet uit. Het interview is niet zo vreselijk als je denkt dat het is. (Tenzij je een misdadiger bent of een rockster wiens fans en paparazzi de lobby verstoppen en de portier vastbinden.)

Maandelijkse kosten

Co-op-eigenaars betalen onderhoud, dat jaarlijks 3 tot 7% ​​verhoogt en met alarmerende frequentie. Niet alleen dekt het de kosten van bouwactiviteiten, maar het betaalt ook onroerende voorheffing. Ze hebben vrijwel dezelfde lasten in condos, gemeenschappelijke kosten genoemd. Onroerendgoedbelasting niet inbegrepen. Voor de grote dingen, zoals het vervangen van een lift of trottoir, beoordelen beide vergoedingen. Eigenaren kunnen betalingen in de loop van de tijd spreiden.

Minimale aanbetaling plus activa

Co-ops zoals de koper om 20 tot 25% van de prijs neer te leggen - en sommige elite-gebouwen staan ​​op 50% of (bijna) zelfs 75% - plus bewijs dat de koper genoeg heeft om hypotheek en onderhoud te betalen voor een extra twee jaar. Maar condos hebben doorgaans minder strikte financieringslimieten, hoewel sommige elite-gebouwen nu een co-op-waardige aanbetaling vereisen, en genoeg in escrow voor een tot twee jaar van gemeenschappelijke kosten.

Subbrieven zijn de stiefkinderen van de coöperatie. In het algemeen geven dergelijke gebouwen de voorkeur aan bewoners van een eigenaar, zodat als er een probleem is, je niet moeilijk te vinden bent, of het nu een barstende pijp is of gewoon een vakantie-feestje in de lobby. Niet alle gebouwen laten pieds-a-terre toe, waar de eigenaar elders een hoofdverblijf heeft. Eigenaren kunnen mogelijk slechts een of twee jaar van een periode van vijf tot zeven jaar onderverhuurd zijn. Het bestuur moet goedkeuren en een vergoeding in rekening brengen voor subletting die de kosten van het doorlichten van de toekomstige subbrief dekt. Hoewel condo's regels kunnen hebben tegen kortlopende sublets (minder dan 6 maanden, zeg), zijn er geen langer langere onderhuurovereenkomsten en heeft het bord van de condo geen goedkeuring.

De bottom line

Het bezitten van een stuk onroerend goed in de grootste stad van de wereld en wetende dat je een investering doet wanneer je die cheque elke maand schrijft, voelt echt goed. (Misschien wilt u ook lezen Hoe Expensive Is New York City - Really? )