Er zijn twee kolossale instellingen in de hypotheeksector in de Verenigde Staten: Fannie Mae en Freddie Mac. De meeste mensen hebben van hen gehoord, maar weinigen begrijpen wat ze doen of de belangrijke rol die ze spelen bij het financieren van Amerikaans woningbezit. De meeste mensen begrijpen ook niet het potentiële systematische risico dat ze vormen voor ons hele financiële systeem. In dit artikel bespreken we wat ze doen, hun status van door de overheid gesponsorde onderneming (GSE), hun publieke missies en hoe ze profiteren. We zullen dan onderzoeken welk gevaar deze kolossen zouden kunnen hebben voor de Amerikaanse hypotheekmarkt als ze hun risico niet effectief zouden beheren. Vergeet niet, wanneer reuzen vallen, het zijn de boeren die geplet worden.

Wat ze doen
Fannie Mae en Freddie Mac kopen en garanderen hypotheken via de secundaire hypotheekmarkt. Ze zijn geen hypotheken.

Hypotheekproducenten verkopen hypotheken rechtstreeks aan Fannie Mae en Freddie Mac, of wisselen hypotheekpools met hen in ruil voor door hypotheek gedekte effecten (MBS's) die door dezelfde hypotheken worden gesteund, maar die de extra garantie bieden voor de tijdige betaling van de hoofdsom en belang voor de bewaarder. Wanneer hypotheekaanbieders hypotheken verkopen aan Fannie Mae of Freddie Mac, of de MBS's verkopen die aan hen zijn teruggegeven, maakt deze op zijn beurt het geld vrij dat is gebruikt om die hypotheken te creëren, zodat de initiators dan nog meer hypotheken kunnen creëren. Fannie Mae en Freddie Mac investeren ook zwaar in hun eigen MBS's in zogenaamde retentieportfolio's.

Kortom, ze vergemakkelijken de geldstroom van Wall Street naar Main Street.

ZIE: Behind the Scenes Of Your Mortgage

Door de overheid gesponsorde bedrijven
Fannie Mae en Freddie Mac zijn GSE's. Beide zijn gemaakt door akten van het Congres; Fannie Mae in 1938 en Freddie Mac in 1970. Beide zijn beursgenoteerde bedrijven die zijn gecharterd om een ​​openbare missie te vervullen. Hun aandelen handelen op de NYSE onder de symbolen FNM en FRE, respectievelijk. Hoewel ze beursgenoteerde bedrijven zijn, hebben ze vanwege hun charters de volgende banden met de federale overheid:

• Beide bedrijven hebben een raad van bestuur die bestaat uit 18 leden, waarvan er vijf door de president van de Verenigde Staten worden benoemd.
• Om hun liquiditeit te ondersteunen, is de secretaris van de Schatkist gemachtigd, maar niet verplicht, tot $ 2 te kopen. 25 miljard effecten van elk bedrijf.
• Beide bedrijven zijn vrijgesteld van nationale en lokale belastingen.

Vanwege deze banden is de markt geneigd te geloven dat de effecten uitgegeven door Fannie Mae en Freddie Mac de impliciete garantie van de Amerikaanse overheid dragen. Met andere woorden, de markt is van mening dat als er iets mis zou gaan bij Fannie Mae of Freddie Mac, de Amerikaanse regering zou proberen ze te redden.Deze impliciete garantie wordt weerspiegeld door hoe goedkoop ze toegang hebben tot financiering. Fannie Mae en Freddie Mac zijn in staat bedrijfsleningen uit te geven, beter bekend als "agency obligaties", tegen lagere opbrengsten dan andere instellingen.

Fannie Mae's en Freddie Mac's publieke doel en missie
Volgens hun handvesten is het publieke doel van Fannie Mae en Freddie Mac het faciliteren van de gestage stroom van hypotheekfondsen met lage kosten.

Hun charters omvatten het volgende:

• Hun singuliere focus is de residentiële hypotheekmarkt. Ze mogen geen niet-verwante bedrijfstakken aangaan of de ondersteuning van de markt voor woninghypotheken stopzetten.
• De hypotheken die zij kopen en garanderen moeten lager zijn dan een bedrag dat is opgegeven door het Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO).
• Ze kunnen het bedrijf van andere woningfinancieringsbedrijven niet betreden - bijvoorbeeld hypotheekproductie.
• Ze moeten voldoen aan de jaarlijkse doelstellingen van het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD). Deze doelen richten zich op woningen met een laag en gemiddeld inkomen en huisvesting voor minderheden.
• Ze zijn onderworpen aan risicogebaseerde en minimale kapitaalvereisten en jaarlijkse onderzoeken door OFHEO.

Op de website van Freddie Mac staat dat het zijn missie is om de woningmarkt liquiditeit, stabiliteit en betaalbaarheid te bieden. De website van Fannie Mae stelt dat het zijn missie is om betaalbare woningen uit te breiden en wereldwijd kapitaal beschikbaar te stellen voor lokale gemeenschappen om de Amerikaanse huizenmarkt te bedienen. (Voor meer informatie over onroerend goed, zie Investeren in onroerend goed , Smart Real Estate Transactions en onze Investering in onroerend goed verkennen tutorial.)

Profit- Gedreven bedrijven met een publieke missie
Vergis je niet - Fannie Mae en Freddie Mac worden gedreven door winst, zoals hun aandeelhouders vragen. Bij het vervullen van hun publieke missie, maken ze hun winst op twee belangrijke manieren: inkomsten uit gegarandeerde vergoedingen en ingehouden portefeuilles.

1. Laten we eerst de inkomsten uit garantiebijdragen of 'g-kosten' dekken. Fannie Mae en Freddie Mac behouden een bepaald percentage van elke hypotheekbetaling voor elke hypotheek die zij hebben gegarandeerd voor een tijdige betaling van hoofdsom en rente aan een MBS-houder (belegger). Elke maandelijkse hypotheekbetaling kan bijvoorbeeld worden opgesplitst in hoofdsom en rente.

   De hoofdsom en rente, zoals verzameld door een hypotheekbeheerder, worden doorgegeven aan een van de twee bedrijven, laten we zeggen Fannie Mae. Fannie Mae geeft vervolgens de hoofdsom en rente door aan de houder van de door hypotheken gedekte zekerheid; het houdt echter een bepaald percentage van de rente als garantietarief bij - meestal tussen 0. 12% en 0. 50% per jaar. Zie het als een verzekeringspolis. Hopelijk verzamelt Fannie Mae meer in inkomsten uit garantieprovisies dan het uitbetaalt aan haar door hypotheek gedekte houders van effecten vanwege de gebrekkige debiteuren. Het is een hele grote verzekering. Aan het eind van het jaar 2006 hadden de twee bedrijven kredietgaranties voor $ 2. 9 biljoen MBS's, volgens de secretaris van de Schatkist, Robert K. Steel (15 maart 2007 Getuigenis voor de U.S. House Financial Services Committee over GSE Reform).

2. Ten tweede hebben Fannie Mae en Freddie Mac enorme portefeuilles met hypotheken en MBS's. Ze beleggen zwaar in hun eigen - en elkaars - effecten. Vanwege hun impliciete federale garantie, zoals eerder besproken, zijn ze in staat om schulden af ​​te geven tegen lagere rendementen dan andere bedrijven om hun behouden portefeuilles te financieren. Met andere woorden, ze zijn in staat om spreads te verdienen op hun portefeuilles die potentieel groter zijn dan andere instellingen vanwege dit financieringsvoordeel. Om te zeggen dat de omvang van hun portefeuilles enorm is, is een understatement. Op hun 2006 waren de gecombineerde hypotheekportefeuilles van de twee bedrijven $ 1. 4 biljoen, opnieuw volgens Steel (15 maart 2007).

Oversight over Fannie Mae en Freddie Mac
Fannie Mae en Freddie Mac worden gereguleerd door de OFHEO en de HUD. OFHEO reguleert de financiële veiligheid en deugdelijkheid van Fannie Mae en Freddie Mac, inclusief het implementeren, handhaven en bewaken van hun kapitaalstandaarden en het beperken van de omvang van hun bewaarde portefeuilles. OFHEO stelt ook de jaarlijkse conforme kredietlimieten vast. HUD is verantwoordelijk voor de huisvestingsmissie van Fannie Mae en Freddie Mac. Alle nieuwe leenprogramma's waaraan zij kunnen deelnemen (aankoop en / of garantie) moeten worden goedgekeurd door HUD. Daarnaast stelt HUD jaarlijkse doelstellingen vast voor Fannie Mae en Freddie Mac om hun huisvestingsmissie uit te voeren. Deze doelen zijn gericht op lage en matige inkomenswoningen en huisvesting voor minderheden.

Te veel risico geconcentreerd in twee bedrijven met federale banden?
Het lijdt geen twijfel dat Fannie Mae en Freddie Mac een cruciale rol spelen in ons huisvestingsfinancieringssysteem. Het gevaar bestaat echter dat er zoveel risico is geconcentreerd in slechts twee bedrijven. Ze beheren een immense hoeveelheid krediet- en renterisico. Als er iets misgaat met hun risicobeheer en / of portfoliobeheer, lijdt het geen twijfel dat pijn en stress overal op de financiële markten voelbaar zijn. Veel critici zijn van mening dat ze vanwege hun omvang en de complexiteit van het beheren van het hypotheekrisico een te groot systematisch risico vormen voor onze economie. Sommigen geloven bovendien dat Fannie Mae en Freddie Mac een oneerlijk voordeel genieten vanwege hun impliciete federale garantie, waardoor ze schulden kunnen uitgeven tegen rentetarieven die niet beschikbaar zijn voor andere bedrijven, meer bepaald dat het deze impliciete garantie is die Fannie Mae en Freddie Mac heeft toegestaan ​​om zo groot worden.

Simpel gezegd bestaat het gevaar dat de twee bedrijven te veel risico op zich nemen ten koste van de Amerikaanse belastingbetaler. Om de zaken in perspectief te plaatsen, eind 2006, hadden de Fannie Mae en Freddie Mac ongeveer $ 4, volgens Treasury Secretary Steel. 3 biljoen aan hypothecair kredietblootstelling, wat ongeveer 40% was van de totale uitstaande hypotheekschuld in de Verenigde Staten (15 maart 2007). Of anders bekeken, de twee bedrijven hebben $ 5. 2 biljoen aan uitstaande schulden en MBS-verplichtingen, meer dan $ 4. 9 biljoen van publiek gehouden schuld van de U.S.-regering, volgens de voorzitter van de Federal Reserve, Ben Bernanke (april 2007).

Bovendien heeft niemand ooit beweerd dat het kredietrisico of het renterisico van een hypotheek eenvoudig kan worden beheerd of gemitigeerd door het gebruik van derivaten.

Conclusie
In de zomer van 2007 kwam de markt voor alle hypotheken met uitzondering van die gegarandeerd door Fannie Mae en Freddie Mac volledig tot stilstand en benadrukte het belang van de rollen die de twee bedrijven speelden. In het najaar van 2007 schokte Freddie Mac de markt door grote kredietgerelateerde verliezen aan te kondigen, wat het vuur aanwakkerde voor het argument dat de twee bedrijven een enorm risico vormen voor het hele financiële systeem. Zullen de voordelen die Fannie Mae en Freddie Mac creëren voor de Amerikaanse huiseigenaar opwegen tegen de risico's die ze vormen voor ons hele financiële systeem en de Amerikaanse belastingbetaler? De tijd zal het leren.

Ga voor meer informatie over deze twee instellingen naar Profit from Mortgage Debt With MBS .