Wanneer u uw hypotheek herfinanciert, is alles afhankelijk van de beoordeling. Als de waarde van je huis zo laag is dat je onder water bent, kun je niet herfinancieren. Als uw taxatiewaarde uw eigen vermogen op minder dan 20% brengt, komt u vast te zitten met het betalen voor particuliere hypotheekverzekering (PMI) of contant geld naar de tafel te brengen voor een herfinanciering met contant geld. Bovendien krijgt u misschien niet de laagste rente, omdat kredietnemers kredietnemers met minder rechtvaardigheid als riskant beschouwen. Als u nadenkt over herfinanciering, moet u de essentiële rol van de beoordeling in het proces begrijpen.

Wat is een thuisbeoordeling?

Een beoordeling is de mening van een gediplomeerde of gecertificeerde professional over de waarde van een huis die wordt verstrekt door een belangeloze derde partij. De taxateur wordt betaald voor het leveren van de service van het waarderen van uw huis, maar heeft geen huid in het spel als het gaat om of u in staat bent om te herfinancieren als gevolg van de waarde die hij of zij bereikt. Bij een herfinancieringstransactie beschermt de beoordeling de bank door ervoor te zorgen dat deze de kredietnemer niet meer geld leent dan het onroerend goed waard is. Als de woning later om wat voor reden dan ook verhindert, wil de kredietgever het eigendom kunnen verkopen en het geld terugkrijgen.

De taxateur bezoekt uw woning tussen 30 en 45 minuten om de afmetingen te meten, de voorzieningen te onderzoeken en de algehele conditie zowel binnen als buiten te evalueren, foto's te maken van de buitenkant, de garage en elk interieur kamer. Hij of zij onderzoekt vervolgens de records van eigenschappen die vergelijkbaar zijn met de uwe - in het ideale geval eigenschappen in uw buurt die onlangs zijn verkocht. Op basis van het huisbezoek en deze gegevens komt de taxateur tot een professioneel oordeel over hoeveel uw eigendom zou verkopen als u het op de markt brengt. De bank gebruikt deze waarde - samen met uw inkomsten, activa en kredietgeschiedenis - om te bepalen hoeveel het u zal lenen.

Hoe thuisschatities werken in de huidige markt

Drie soorten herfinancieringstransacties vereisen geen beoordeling. Noch de stroomlijningsherfinanciering van de Federal Housing Administration, noch de Refined Loiningslening van de Veterans Administration vereisen er een. In bepaalde gevallen geeft het Home Affordable Refinance Program ook geen mandaat. Alle andere soorten herfinancieringstransacties vereisen een beoordeling.

Federale regelgeving dicteert hoe kredietverstrekkers en taxateurs zich gedurende het hele beoordelingsproces moeten gedragen. Na de huisvestingscrisis wilde de regering de onafhankelijkheid van taxateurs vergroten om de mogelijkheid van kredietverlening op basis van opgeblazen huiswaarden te voorkomen. De Dodd-Frank en Truth in Lending Acts vereisen nu dat taxaties "onafhankelijk worden uitgevoerd en vrij zijn van ongepaste beïnvloeding en dwang." Omdat onafhankelijkheidsvereisten van federale taxateurs een beperkte reikwijdte definiëren van aanvaardbare interacties tussen taxateur en leningsfunctionarissen, zijn kredietverstrekkers bang dat contact hebben met taxateurs zou kunnen worden opgevat als een overtreding van de wet door te proberen de mening van de taxateur te beïnvloeden voordat de beoordeling voltooid is . Lenders vergissen zich aan de kant van voorzichtigheid om de mogelijkheid van ernstige disciplinaire maatregelen te vermijden. Lening officieren en makelaars kunnen niet selecteren van de taxateur, noch kan de kredietnemer. Leners kunnen ook geen beoordeling indienen die is uitgevoerd voor een andere kredietverstrekker, hoewel ze "de bank kunnen vertellen dat er een andere beoordeling bestaat en de bank het taxatierapport rechtstreeks bij de andere instelling kan opvragen. "

De kredietverstrekker zal de beoordeling vaak bestellen via een derde partij, een taxatiebeheermaatschappij (AMC)." Het gebruik van een AMC is geen vereiste, maar dat is de gemeenschappelijke benadering van onafhankelijkheid van taxateurs, "zegt Joe Parsons, senior lening officer bij PFS Funding of Dublin, Calif., een regionale bankier en hypotheekmakelaar.

Veel kredietverstrekkers - vooral kleine, lokale - hebben directe verwijzingsrelaties met een klein panel van taxateurs en maken geen gebruik van een AMC. Of de geldschieter kan een interne onafhankelijke taxatie-afdeling hebben. De taxateur moet lokale kennis van het gebied hebben (marktbekwaamheid genoemd). Van taxateurs wordt verwacht dat ze de Uniform Standards of Professional Appraisal Practice volgen die zijn uitgegeven door de Appraisal Foundation, een professionele organisatie, hoewel deze normen geen wet zijn.

Bezwaarkosten voor thuisbeoordeling

De schattingskosten verschillen per staat, maar taxateurs moeten gebruikelijke en redelijke kosten in rekening brengen voor het gebied. Verwacht te betalen $ 300 tot $ 500 voor een beoordeling van een standaard eengezinswoning.

"Complexere eigenschappen zijn duurder omdat de inspectie meer tijd in beslag neemt," zegt Erin Benton, vice-president van Decorum Valuation Services, een bedrijf voor taxatiebeheer in Ellicott City, Maryland. U moet het tarief vooraf betalen aan de tijd van de beoordeling, niet bij sluiting; ongeacht of uw lening sluit, de taxateur deed het werk nog steeds. Hoewel het bedrag de moeite waard lijkt als het u in staat stelt om de gewenste herfinancieringsvoorwaarden te krijgen, kan het een verspilling van geld lijken als een lage beoordeling betekent dat u niet kunt herfinancieren.

Omdat geldschieters de waarde van een huis of de verwachte "doelwaarde" niet kunnen bespreken met een taxateur op het moment van toewijzing, kunnen huiseigenaren geen schatting krijgen van de schatting van de taxateur van de vraag of hun woning waarschijnlijk hoog genoeg is om te herfinancieren voordat ze betalen voor de service, zoals ze konden vóór de nieuwe regelgeving. In het beste geval kunt u zoeken naar recente vergelijkbare verkopen op websites zoals Zillow en Redfin, maar hun records zijn mogelijk onvolledig.

Een andere optie is om een ​​makelaar om een ​​vergelijkende marktanalyse te vragen en u afdrukken van recente vergelijkbare verkopen van de Multiple Listing Service te bezorgen, zegt Bruce Ailion, een agent bij RE / MAX Greater Atlanta. Vraag het goed, omdat ze je een plezier doen - in tegenstelling tot een huisverkoop, zal de agent geen commissie verdienen aan je herfinanciering.

Uw kansen op een hoge beoordeling verbeteren

De waarde die de taxateur uw woning geeft, hangt grotendeels af van de recente verkoopprijzen van vergelijkbare objecten, maar u vergist zich als u denkt dat u niets kunt doen om uw woning te helpen aan de bovenkant van zijn potentiële taxatiewaarde.

Thuis taxeren is vergelijkbaar met een eerste date, zegt Ailion. Hoewel je geen idee hebt hoe je partner je leuk zal vinden of evalueren, verbetert je goed verzorgd je kansen om aantrekkelijk te worden aanzienlijk. "Dus het is met de beoordeling," zegt hij.

'Uw eigendom moet netjes en schoon zijn, overzichtelijk en gemakkelijk te inspecteren. Alle huisdieren moeten worden ingesloten en geuren gemaskeerd. Je wilt niet dat de taxateur wordt overhaast om eruit te komen, "zegt Ailion.

Dit is hoe taxateurs beschrijven hoe ze werken:

"Over het algemeen maakt het niet uit of uw gazon niet gemaaid wordt of dat uw huis een puinhoop is", zegt de gecertificeerde residentiële taxateur Ralph J. Vaccari, voorzitter van Vaccari & Associates in

Marblehead, Mass. "Het is echter belangrijk om te beseffen dat een vies of onverzorgd huis zijn uiterlijk van slijtage kan doen toenemen buiten het normale, en die conditie kan in feite van invloed zijn op de waarde. "

De taxateur geeft om het volgende, zegt Vaccari:

buiten- en binnenomgeving

totale ruimtetelling

• functionaliteit, inclusief interieurontwerp en -indeling, en functionele veroudering
• verbeteringen aan keukens en badkamers , ramen, het dak en de systemen van het huis (verwarming, elektriciteit en sanitair) in de afgelopen 15 jaar, waardoor het huis actueler, functioneler en leefbaarder is volgens de huidige standaard
• conditie en ouderdom van de systemen van het huis > externe voorzieningen zoals garages, terrassen en veranda's
• locatie
• onaantrekkelijke functies, zoals een uiterlijk aan de buitenzijde dat niet overeenkomt met de rest van de buurt
• Het is een goed idee om functies aan te geven die mogelijk niet meteen zichtbaar zijn duidelijk dat zou kunnen bijdragen aan de mening van de taxateur over de waarde, zegt Parsons.
• Voordat de taxateur komt
• Het voorbereiden van uw huis op het bezoek van een taxateur is echter iets anders dan het voorbereiden voor een potentiële koper.

"Wanneer u uw huis opent voor een potentiële koper, wilt u emotionele reacties activeren", zegt Parsons. "Als verkoper wil je dat die koper zich kan voorstellen hoe blij en comfortabel ze daar zullen zijn. Dergelijke beoordelingen zijn niet van toepassing op een beoordeling, "zegt hij.

Vaccari voegt eraan toe dat een huiseigenaar geen verandering zou aanbrengen, zoals het opruimen van oud tapijt om hardhouten vloeren te onthullen, voor een beoordeling, zoals hij of zij zou kunnen doen voor een verkoper. Maar verfrissing van de verf van het huis, zowel van binnen als van buiten, kan helpen, net als het opruimen van rommel om volledige toegang en weergave van alle delen van het huis, inclusief de kelder, mogelijk te maken.

Tot slot: "Als de belastinggegevens onjuist zijn, moet u dat duidelijk maken", zegt Ailion.

Anders is het de verantwoordelijkheid van de taxateur om problemen te ontdekken en vragen te stellen waar dit gerechtvaardigd is, zegt Vaccari.

Als u een goede beoordeling beveiligt

Gefeliciteerd! U hebt een grote stap gezet in het herfinancieren van uw hypotheek. Nu is het tijd om de volgende reeks stappen door te nemen met uw leningsfunctionaris. Als u een gunstige beoordeling hebt verkregen, gebruik dan een hulpmiddel zoals de hypotheekcalculator van Investopedia om de rente op een herfinancierde hypotheek te onderzoeken op een woning van uw waarde. Gewapend met deze cijfers kan u helpen met een aantal onderhandelingsmacht wanneer u uw geldschieter ontmoet.

Een tweede advies krijgen bij een lage beoordeling

Soms is de waarde van de taxateur niet alleen lager dan u zou willen, maar lager dan u denkt dat uw woning waard is.

"Een beoordeling is slechts een mening van één persoon," zegt Ailion. "Hoewel dit een goed opgeleide en goed opgeleide mening is, zoals bij alle beroepen, zijn er goede en slechte beoefenaars. " Gegeven de strenge federale regelgeving die het proces regelt, is er iets dat u kunt doen aan een lage beoordeling?

"Als de huiseigenaar de waarde van de beoordeling niet waardeert, kunnen ze een beroepschrift indienen bij de kredietverstrekker of het AMC, maar de kans dat een taxateur zijn of haar mening verandert, is erg klein, tenzij de huiseigenaar overweldigend bewijs heeft dat de waarde uit is ", zegt Benton.

Uw beroep is alleen succesvol als u aantoont dat de taxateur een belangrijke fout heeft gemaakt, zoals het onjuist vermelden van de vierkante meters of het aantal kamers; het negeren van een belangrijke voorziening, zoals een zwembad of spa; of het negeren van een vergelijkbare verkoop die een hogere waarde zou kunnen ondersteunen, terwijl 'cherry picking' een minder geschikt vergelijkbaar product zou zijn dat op een lagere waarde zou wijzen, zegt Parsons.

U kunt ook een opmerking maken door erop te wijzen dat de gebruikte comps zich bevonden in een inferieur schooldistrict of een inferieure onderafdeling zonder HOA met zwembaden en tennisbanen, dat alle vergelijkende bedrijven overstuur waren of REO-verkopen, of dat ze andere negatieve externe effecten hebben die van invloed zijn op de waarde, zoals het zijn op een drukke straat, zegt Ailion. "Leg uit waarom ze anders zijn en niet gelijk aan de jouwe. U moet bewijzen dat er iets fout is met de geselecteerde vergelijkingen. "

Uw opties wanneer de beoordeling laag is

Als u een lage beoordeling niet met succes kunt betwisten, hoe zorgt u dan dat de herfinanciering doorgaat? Als de beoordeling u voor minder dan 80% aan eigen vermogen oplevert, wat betekent dat de kredietgever u zal verplichten om voor een particuliere hypotheekverzekering te betalen, kunt u een geldherfinanciering uitvoeren en enkele duizenden dollars afsluiten om die magische 80% lening te krijgen. -waardeverhouding en vermijd PMI. Je kunt er ook voor kiezen om nu PMI te betalen. Als de thuiswaarden blijven stijgen, kun je vergelijkbare verkopen aan je hypotheekbeheerder doen en hem vragen PMI te verwijderen, zelfs als je nog niet veel van je hoofdsom hebt betaald. Als uit de beoordeling blijkt dat je onder water bent, kun je alleen wachten tot de markt verbetert, tenzij je in aanmerking komt voor een hulpprogramma van de overheid, zoals HARP.

De bottom line

Als u begrijpt hoe het beoordelingsproces werkt, krijgt u de beste kans om een ​​taxateur de hoogst mogelijke waarde aan uw eigendom toe te wijzen.Schattingen komen niet altijd overeen met de waarden waar leners op hopen, en ze zijn een menselijk proces met ruimte voor subjectiviteit en fouten. U kunt bezwaar aantekenen tegen een lage beoordeling, maar het lukt alleen met krachtige gegevens om een ​​back-up van te maken.