Een omgekeerde hypotheek is een complex, enigszins controversieel, financieringsvehikel. Misschien is dat de reden waarom Home Equity Conversion Mortgages (HECM's), de meest populaire variëteit, wordt gereguleerd door zowel het federale Ministerie van Huisvesting en Stedelijke Ontwikkeling (HUD), dat tot doel heeft "sterke, duurzame, inclusieve gemeenschappen en betaalbare woningen voor iedereen te creëren , "En het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). Het CFPB, als toezichthouder op financiële consumentenproducten en -diensten, aanvaardt en onderzoekt klachten van consumenten over omgekeerde hypotheken en verricht studies over hoe goed omgekeerde hypotheken de consument dienen. De Federal Housing Administration (FHA), die HECM's verzekert, maakt deel uit van HUD. Overheidsregeringen stellen ook regels aan omgekeerde hypotheekverstrekkers en kredietnemers.

AD:

Laten we eens kijken naar de belangrijkste voorschriften die van invloed op u zijn als u een HECM wilt ontvangen. (Lees eerst Hoe werkt een omgekeerde hypotheek? voor een opfrissing van de basis.)

Leningbedragen

De federale wet beperkt het bedrag dat een huiseigenaar kan lenen via een HECM tot $ 625, 500 of de getaxeerde waarde van het huis, welke van de twee het minst is. De omvang van de lening is ook gebaseerd op de leeftijd van de lener (s) of zijn / haar "in aanmerking komende niet-leenende" echtgenoot, wie het jongst is, en op de rentevoet van de lening. Het totale bedrag dat u direct na het afsluiten kunt lenen, wordt de hoofdlimiet genoemd. De hoofdlimiet neemt elke maand toe, na rekening te houden met de hypotheekrente en de maandelijkse hypotheekverzekeringspremie.

AD:

Uiteraard kun je niet voorbij je limiet lenen, maar je kunt bij je blijven tot een van de gebeurtenissen zich voordoet waardoor de omgekeerde hypotheek opeisbaar is. Een 75-jarige huiseigenaar met een verwachte rentevoet van 7,75% en een woning ter waarde van $ 165.000 (hoewel de lokale hypotheeklimiet $ 151, 725) is, zou een eerste hoofdsom hebben beïnvloed door dat $ 151, 725 cijfer, en zou hebben dus een initiële hoofdlimiet van $ 84, 055. 65, volgens HUD. De rente wordt "verwacht" omdat de meeste omgekeerde hypotheken instelbare rentevoeten hebben, waardoor het moeilijk is om vooraf te weten wat de werkelijke rente in de loop van de tijd zal bedragen.

AD:

De kredietgever verlaagt vervolgens de initiële hoofdsom door eventuele leningskosten die de lener betaalt met omgekeerde hypotheekopbrengsten, zoals de initiëringskosten en hypotheekverzekeringspremie vooraf. Als de lening wordt gebruikt voor directe huisreparaties of als een levensverwachting wordt gereserveerd (dat wil zeggen middelen die zijn gereserveerd voor het betalen van uw onroerendgoedbelasting en verzekering voor huiseigenaren, als uw vermogen daartoe niet toereikend is), is de oorspronkelijke hoofdlimiet verminderd met deze bedragen ook. Huiseigenaren mogen in het eerste jaar van de lening niet meer dan 60% van de limiet lenen.

Uitbetalingsplannen

Leners kunnen kiezen hoe ze leningbetalingen kunnen ontvangen van de netto beginbeginsellimiet.De enige optie met een vaste rentevoet is een eenmalige uitbetalingsmogelijkheid, een grote eenmalige betaling. Deze cursus kan riskant zijn als de lener niet goed is in het beheren van geld, vooral omdat het hem ook tot doelwit kan maken voor oplichting (zie Pas op voor deze omgekeerde hypotheekschuld ).

Er zijn vijf betalingsplannen met een aanpasbare rentevoet:

• Tenure-betalingsplannen bieden gelijke maandelijkse betalingen zolang als ten minste één lener in het pand woont als hoofdverblijfplaats. Bij de berekening van de maandelijkse betaling wordt ervan uitgegaan dat de lener 100 zal worden, maar als de lener langer leeft, blijft hij of zij dezelfde maandelijkse betalingen ontvangen.
• Termijnbetalingsplannen bieden ook gelijke maandelijkse betalingen, maar ze hebben een vooraf bepaalde stopdatum. Leners mogen de hoofdlimiet met een termijnplan overschrijden als de werkelijke rente van de lening hoger uitkomt dan de verwachte rente die bij de afsluiting werd berekend.
• Een kredietlijn groeit met de tijd en laat huiseigenaren toegang tot omgekeerde hypotheekfondsen als dat nodig is, wat betekent dat ze alleen rente betalen over de bedragen die ze uiteindelijk lenen.
• Aangepast mandaat combineert kleinere vaste maandelijkse betalingen voor het leven met een kleinere kredietlimiet.
• Gewijzigde term combineert kleinere maandelijkse termijnbetalingen met een kleinere kredietlijn (kleiner in vergelijking met het krijgen van een termijnbetaling of een kredietlijn op zichzelf).

U kunt uw betalingsplan tijdens de looptijd van de lening wijzigen, zolang u binnen de hoofdlimiet blijft. Merk op dat als slechts één lid van een paar de lener is, een overlevende echtgenoot geen betalingen kan ontvangen na het overlijden van de ontlener. Dit kan een reden zijn om de forfaitaire betalingsoptie te kiezen (zie Omgekeerde hypotheek: kan uw weduwe (e) het huis verliezen? ).

Leningstarieven

Elke geldverstrekker die HECM-hypotheken wil aanbieden, moet FHA-goedkeuring krijgen en moet zich houden aan de federale regelgeving met betrekking tot leenkosten.

De maximale initiatiekost, die is hoe geldschieters geld verdienen met hypotheken, is gebaseerd op een glijdende schaal voor huizen ter waarde van maximaal $ 400, 000. De vergoeding kan $ 2, 500 of 2% van de eerste $ 200.000 van uw de geschatte waarde van de eigenschap (welke groter is) en 1% van de volgende $ 200, 000. De kosten mogen niet hoger zijn dan $ 6, 000, zelfs voor huizen met een waarde van meer dan $ 400.000. Dus als de geschatte waarde van uw huis $ 300.000 is, moet u betalen niet meer dan $ 5, 000 aan opstartkosten. Als de taxatiewaarde van uw woning $ 100.000 is, moet u niet meer dan $ 2, 500 betalen.

De overheid beperkt niet wat geldgevers kunnen aanrekenen in afwikkelingskosten, ook afsluitkosten genoemd, waaronder betalingen voor de beoordeling, eigendomstitelverzekering en huisinspectie. Sommige kredietverstrekkers zullen aanbieden om deze kosten voor u te betalen, maar brengen u dan een hogere rente in rekening. Vraag de kredietverstrekker in dat geval twee koersen te geven, een op basis van het feit dat u sluitingskosten betaalt en een op basis van de uitbetaling door de geldschieter.

De overheid beperkt ook de kosten van derden niet, zoals registratiekosten en hypotheekbelastingen, maar u kunt contact opnemen met uw lokale belastingkantoor om ervoor te zorgen dat de kosten van de kredietgever kloppen.

De overheid beperkt de maandelijkse servicekosten die door kredietverstrekkers u kunnen rekenen tot $ 30 of $ 35 per maand, afhankelijk van uw type lening. Deze vergoeding is bedoeld om de kosten van de kredietgever te dekken voor het verzenden van uw rekeningafschriften en de opbrengsten van de lening, en ervoor te zorgen dat u de huiseigenaren verzekering en onroerende voorheffing heeft betaald zoals vereist. De geldschieter voegt deze maandelijkse vergoeding elke maand toe aan uw lening; het is ook in rekening gebracht hoeveel u kunt lenen (de hoofdlimiet). Als een geldschieter geen servicekosten in rekening brengt, kan hij een hogere rente in rekening brengen om de servicekosten te dekken.

Bij het winkelen voor geldschieters kunt u de zoekfunctie van de overheid gebruiken om door FHA goedgekeurde bedrijven te vinden (en lees meer over hen in Vind de top omgekeerde hypotheekbedrijven ).

Koude voeten

Omgekeerde hypotheken hebben een bedenktijd van drie werkdagen, waarin huiseigenaren de transactie zonder kosten kunnen annuleren. Dit recht wordt ook een "recht om te annuleren" of "recht op ontbinding" genoemd. "Als u dit recht uitoefent, moet de kredietgever alle bedragen terugbetalen die u hebt uitgegeven om de lening te financieren. Zorg ervoor dat u schriftelijk opzegt en uw kennisgeving verstuurt met een methode waarmee u kunt bewijzen wanneer u het hebt verzonden en wanneer de geldverstrekker het heeft ontvangen.

De bottom line

omgekeerde hypotheken zijn een complex product en de regels die daarop van toepassing zijn, zijn ook gecompliceerd. (Voor meer details, zie Richtlijnen voor FHA-omgekeerde hypotheken.) Houd er rekening mee dat als u een gepatenteerde of voor eenmalig gebruik gerichte omgekeerde hypotheek krijgt in plaats van de meer gebruikelijke HECM-hypotheek die hier wordt besproken, de regelgeving enigszins zal zijn verschillend; lees meer over degenen met Wat zijn de verschillende soorten omgekeerde hypotheken?