Er zijn veel verschillende hypotheekopties beschikbaar voor huiseigenaren. Een traditionele 30-jaars vaste rente hypotheek is niet langer een enige financieringsoptie van de consument. Er zijn maandelijkse aanpasbare hypotheken met variabele rente, vastrentende hypotheken met vaste rente (ARM's), 3-2-1 buy-downs en ARM's met betalingsopties, om er maar een paar te noemen. (Voor meer informatie over hypotheken, zie Shopping voor een hypotheek , Inzicht in de hypotheekbetalingsstructuur en Investeren in onroerend goed .)

AD:

Zelfstudie: Hoe u uw eerste huis koopt

Zoals het geval is bij de meeste financiële beslissingen, is er meestal een afweging tussen risico en beloning bij de keuze van een hypotheek. In dit artikel nemen we u mee door het proces om uw eigen risicogebaseerde hypotheekbeslissing te nemen.

Ken uw hypotheek

Een hypotheek met verstelbare rente, bijvoorbeeld, biedt mogelijk lage initiële maandelijkse betalingen op basis van de huidige rente, maar de maandelijkse betalingen kunnen in de toekomst aanzienlijk stijgen als de rente stijgt. Een hypotheek met een betalingsoptie kan zeer lage aanvankelijke maandelijkse betalingen bieden wanneer er uitgestelde rente wordt toegevoegd aan de hoofdsom van de hypotheek, maar er zijn triggers die ertoe kunnen leiden dat de maandelijkse betalingen plotseling stijgen. Een huiseigenaar zal waarschijnlijk te maken krijgen met ernstige financiële problemen als de huizenprijzen dalen, terwijl de hoofdbalans van de hypotheek stijgt. De sleutel tot het maken van een gezonde financiële beslissing met betrekking tot de keuze van een hypotheek is om zowel de risico's van die hypotheek te identificeren en te meten als om vervolgens de vragen te stellen: "Zijn de risico's de beloning waard?" en "Kunnen de risico's die samenhangen met een slecht resultaat worden getolereerd?"

AD:

Twee primaire hypotheekrisicomaatregelen

Er zijn twee hoofdrisico's verbonden aan de keuze van een hypotheek die moet worden geïdentificeerd en gemeten: het risico van een betalingsschok en het effect van een hypotheek op het eigen vermogen.

Betalingsschok

Betalingsschok is de term die wordt gebruikt om het potentieel voor aanzienlijke maandelijkse betalingsverhogingen te beschrijven. Betalingsschokken wordt meestal geassocieerd met hypotheken met regelbare rente. Het is het resultaat van het verstrijken van een tijdelijk starttarief of een rentevaste periode, een stijgend, volledig geïndexeerd rentetarief, het einde van een renteloze betalingstermijn of de herschikking van het minimale betalingsbedrag van een betalingsoptie.

AD:

Alle hypotheken die kunnen worden aangepast, lopen een zeker risico op een betalingsschok. Velen hebben de bovengenoemde functies, die dit risico vergroten. Bijvoorbeeld, 3-2-1 of 2-1 buy-downs bieden een schema met initiële tijdelijke startpercentages; als die begintarieven verlopen, nemen de maandelijkse betalingen toe. ARM's met vaste looptijd hebben een vaste rente gedurende een bepaalde periode, gewoonlijk drie, vijf of zeven jaar. Naarmate de rentevaste periode afloopt, zullen de maandelijkse betalingen waarschijnlijk toenemen.

Hypotheken met een intrest kunnen lagere initiële betalingen bieden omdat de maandelijkse betaling alleen uit rente bestaat; wanneer de rentevrije periode afloopt, wordt de maandelijkse betaling verhoogd.Sommige hypotheken, zoals ARM's met betalingsopties, bieden zeer lage aanvankelijke maandelijkse betalingen, maar hebben ook triggers die ertoe kunnen leiden dat de betaling aanzienlijk toeneemt. (Zie American Dream or Mortgage Nightmare?, ARMed And Dangerous en Hypotheken: vaste snelheid versus instelbare snelheid .)

Home Equity

Eigen vermogen is een maat voor de nettowaarde van een woning voor de huiseigenaar. De creatie van home equity bouwt rijkdom op en opent extra financiële voordelen en financieringsmogelijkheden. De vernietiging van eigen vermogen kan echter ook de toekomstige financieringsmogelijkheden ernstig beperken.

Het begrijpen van het waarschijnlijke effect van een hypotheek op het eigen vermogen gedurende een geplande tijdshorizon is belangrijk voor toekomstige financiële overwegingen. Een primaire risicomaatstaf die door kredietverstrekkers wordt gebruikt, is de hoogte van de hypotheek ten opzichte van de waarde van het onroerend goed. Dit staat bekend als de loan-to-value-ratio. Als het eigen vermogen wordt vernietigd, neemt de loan-to-value-ratio toe. Dit kan het moeilijker maken om uit een bestaande lening te herfinancieren, vereisen dat nieuwe financiering tegen een hogere rente wordt uitgevoerd, de betaling van een particuliere hypotheekverzekering vereisen, of het gebruik van een ander type hypotheek noodzakelijk maken. In het slechtste geval, als de waarde van een woning daalt tot onder de resterende hoofdsom van een hypotheek, worden alle financieringsopties effectief geëlimineerd. (Voor meer informatie over dit onderwerp, zie Hypotheken: Hoeveel kunt u zich veroorloven? , Uw hypotheek afbetalen en Onvoldoende persoonlijke schulden .) > Bij traditionele leningen wordt een deel van de hypotheekbetaling van elke maand volgens een aflossingsschema op het hoofdsaldo van de hypotheek toegepast. Veel nieuwe hypotheken die in de afgelopen jaren populair zijn geworden, bieden echter functies zoals betalingen met alleen rente of zelfs betalingen die lager zijn dan alleenbetalingen. Wanneer een rentebetaling wordt gedaan, blijft het resterende hoofdsaldo van de hypotheek constant. Wanneer een betaling wordt uitgevoerd die lager is dan de alleen-rentebetaling, wordt uitgestelde rente gecreëerd. Uitgestelde rente wordt dan toegevoegd aan de hoofdsom van de hypotheek. Dit staat bekend als negatieve afschrijving. De hoofdsom van de hypotheek neemt juist toe! Wanneer de hoofdsom van een hypotheek constant blijft of stijgt, kan de eigen vermogen constant blijven of worden vernietigd, afhankelijk van de koersstijging van de huizenprijs. Omdat home equity een belangrijke rol speelt bij toekomstige financieringsoverwegingen, moet het percentage home equity-creatie een belangrijk onderdeel uitmaken van elke hypotheekbeslissing. Dit geldt in het bijzonder voor hypotheken met een renteloze en negatieve afschrijving omdat de meeste kredietnemers deze leningen kiezen met de bedoeling om ze binnen een bepaalde tijdshorizon te herfinancieren.

Schattingen maken

Het op de juiste manier meten van de risico's van betalingsschokken en eigen vermogen vereist het maken van schattingen van toekomstige rentetarieven en koersstijgingen. Deze schattingen moeten gebaseerd zijn op een meest waarschijnlijke of waarschijnlijke uitkomst.Ze moeten niet alleen gebaseerd zijn op scenario's met de beste of slechtste scenario's. Deze berekeningen kunnen worden gemaakt voor hypotheekbetalingen en home equity.

Home equity berekenen

Home equity is een functie van twee dingen: de snelheid waarmee de marktprijs van een woning stijgt of daalt en de resterende hoofdsom van een hypotheek. (Eigen vermogen is gelijk aan de waarde van het huis minus de hoofdsom van de hypotheek). De snelheid waarmee woningen waarderen of depreciëren varieert van staat tot staat, van stad tot stad, en zelfs van buurt tot wijk binnen dezelfde stad. Er is geen enkele, onfeilbare manier om een ​​inschatting te maken van de toekomstige appreciatie van de huizenprijs. Recente prestaties uit het verleden en een neiging tot appreciatietarieven om terug te keren naar hun langetermijngemiddelden geven echter enige houvast. Als een huis bijvoorbeeld 10% apprecieerde in het voorgaande jaar, maar het langetermijngemiddelde 5%, zou 7% een goede schatting voor het volgende jaar kunnen zijn (6% is misschien een goede schatting voor het jaar daarna, en 5% is een goede schatting voor de resterende jaren).

De eenvoudigste manier om toekomstige huiswaarden te berekenen op basis van schattingen van prijswaardering, is om een ​​spreadsheet te gebruiken waarbij de waarde van het huis in elke maand gelijk is aan de waarde van het huis in de voorgaande maand x (1 + (geschatte jaarlijkse appreciatietarief) / 12)). Opmerking: deze methode maakt gebruik van maandelijkse samengestelde jaarlijkse rente, wat betekent dat de berekende jaarlijkse waardering iets groter zal zijn dan een eenvoudige jaarlijkse berekening. (Voor meer informatie over compounding raadpleegt u

Compounding's Dark Side en De tijdswaarde van geld begrijpen.) Toekomstige maandelijkse betalingen berekenen

De toekomstige maandelijkse betalingen van sommige hypotheken kunnen behoorlijk moeilijk zijn omdat het schattingen van toekomstige rentetarieven met zich meebrengt, die moeten worden toegepast op de ingebedde rentestructuur van de hypotheek, zoals initiële, periodieke en levenslange rentecaps, alsook negatieve aflossingslimieten en tijdelijke inkoop. downs. Er zijn veel tools op het web om te helpen. De sleutel, zoals hierboven vermeld, is om redelijke en waarschijnlijke schattingen van toekomstige rentetarieven te gebruiken.

De geschiedenis heeft bewezen dat, hoewel geen enkele methode om de toekomstige rentetarieven te voorspellen volledig juist is, de beste schatting van de toekomstige rentetarieven een consensus is van de marktopinie. De mening van de markt wordt het best weerspiegeld in de vorm van de rentecurve. Daarom wordt bij het gebruik van een webcalculator voor het berekenen van toekomstige hypotheekwaarden voorgesteld dat het verloop van toekomstige rentetarieven wordt bepaald door de vorm van de rentecurve. Bijvoorbeeld, als de index waaraan een ARM gebonden is momenteel 6% bedraagt ​​en het driemaands T-billrendement 5% is, terwijl de tweejaars Treasury note-opbrengst 6% is, kunnen we aannemen dat de index voor waaraan de hypotheek is gekoppeld, neemt de komende twee jaar met 1% toe (de spread tussen de driemaands T-factuur en de tweejarige schatkist).

Waarden meten en risico's identificeren

Het maken van een redelijke voorspelling van toekomstige rentetarieven en het gebruik van een goede webgebaseerde hypotheekcalculator maakt identificatie, meting en timing van betalingsschockrisico's mogelijk.Bij het gebruik van een webgebaseerde rekenmachine wordt gesuggereerd om de berekende hypotheekwaarden naar een spreadsheet te kopiëren. Nadat de initiële waarden zijn berekend met behulp van een meest waarschijnlijke voorspelling van toekomstige rentetarieven zoals hierboven beschreven en gekopieerd naar een spreadsheet, kunnen aanvullende berekeningen worden gemaakt op basis van verschillende toekomstige renteberekeningen en gekopieerd naar dezelfde spreadsheet. De waarden van de meest waarschijnlijke uitkomst kunnen vervolgens worden vergeleken met en gewaardeerd tegen waarden op basis van verschillende prognoses van toekomstige rentetarieven.

Berekeningen van het eigen vermogen kunnen op dezelfde manier worden gemaakt. De resterende hoofdsaldoverhoudingen die zijn berekend met behulp van de webgebaseerde hypotheekcalculator kunnen worden afgetrokken van de toekomstige schattingen van de huiswaarde die zijn gemaakt zoals hierboven beschreven in het gedeelte Berekening eigen vermogen. Variërende schattingen van de toekomstige waardestijging van de huizenprijs kunnen worden gemaakt en gemeten tegen de meest waarschijnlijke uitkomst.

Een op risico's gebaseerde beslissing nemen

Met een spreadsheet die een schema van een meest waarschijnlijk maandelijks betalingsscenario toont en vergelijkt met verschillende maandelijkse betalingsscenario's en een vergelijkbare analyse van scenario's voor eigen vermogen, kan een effectieve risicogebaseerde hypotheekbeslissing worden genomen. gemaakt zijn.

De volgende belangrijke vragen kunnen worden gesteld en beantwoord op een goed opgeleide, op risico's gebaseerde manier.

Maandelijks betalingsscenario

"Inzicht in het feit dat het meest waarschijnlijke maandelijkse betalingsscenario een schatting is, maar de mogelijkheid heeft om verschillende maandelijkse betalingsscenario's ertegen te meten, is het risico om een" x "van de hypotheek te kiezen die de prijs waard is, en kan het risico van een slecht resultaat wordt getolereerd als het zou gebeuren? " Met andere woorden: "Ik hou van de eerste lage maandelijkse betaling, maar is het nu het risico waard dat het in de toekomst aanzienlijk zou kunnen toenemen, en als het wel stijgt, kan ik dan aan de betaling voldoen zonder mijn financiële situatie te benadrukken? "
Home Equity Scenario

" Inzicht in het feit dat het meest waarschijnlijke home equity-scenario een schatting is, maar omdat het de mogelijkheid heeft om verschillende scenario's voor het eigen vermogen te meten, is het risico om de "x" van de beloning voor de beloning te kiezen, en kan het risico op een slecht resultaat worden getolereerd als dit zou gebeuren? " Met andere woorden: "Ik hou van hypotheek" x "vanwege de aanvankelijk lage maandelijkse betalingen, en mijn beste schatting vraagt ​​om een ​​aanzienlijke stijging van de huizenprijs, dus het maakt me niet zoveel uit om de hoofdsom van mijn hypotheek te betalen, maar als mijn schattingen van de appreciatie van de huizenprijs blijken niet te kloppen, hoe zal mijn thuishavensituatie eruit zien, welke invloed heeft dat op mijn toekomstige financieringsmogelijkheden en is dat een risico dat ik het mij kan veroorloven? "

stop shop op subprime hypotheken en de subprime meltdown, bekijk de
Subprime Hypotheken Functie

.)