U kunt om verschillende redenen overwegen om uw lening met eigen vermogen te herfinancieren. U kunt uw maandelijkse betaling verlagen door een lagere rente te krijgen of uw leentermijn te verlengen. U kunt uw leningstermijn verkorten, zodat u op lange termijn minder rente hoeft te betalen en eerder schuldenvrij kunt zijn. Misschien wil je zelfs meer geld uit je huis halen. Wat je reden ook is, hier zijn je opties en de stappen die je moet nemen in elk geval.

Optie 1: doe een uitbetalingsherfinanciering.

Een uitbetalingsherfinanciering van uw huis kan een goede manier zijn om een ​​lening voor een woningkapitaal te herfinancieren als u ook uw eerste hypotheek wilt herfinancieren. Wanneer uw nieuwe lening sluit, zal een deel van de opbrengst gaan naar het afbetalen van uw eerste hypotheek en het uitbetalingsgedeelte zal uw oude lening met eigen vermogen terugbetalen. Als u voldoende eigen vermogen heeft, kunt u zelfs wat extra contant geld opnemen. (Meer informatie in Hoe u uw thuisvermogen voor contant geld kunt gebruiken en Hoe combineert u twee hypotheken in één? )

Stel jezelf deze vragen wanneer je bedenkt of het zinvol is om je eerste hypotheek te herfinancieren: Heb je een lening met een variabele rente die je wilt omzetten in een lening met een vaste rente voordat de rente omhoog gaat? Heeft u een lening met een vaste rente met een hogere rente dan u vandaag zou kunnen krijgen? (Lees Moet u uw hypotheek herfinancieren wanneer rentetarieven dalen? ) Heeft u een FHA-lening (zie FHA-leningen begrijpen ) waarvoor u op dat moment in aanmerking kwam? maar nu zijn uw omstandigheden verbeterd en wilt u een minder dure conventionele lening zonder hypotheekverzekering? Net zoals er vele redenen zijn waarom u een lening met een lening voor uw woning wilt herfinancieren, zijn er vele redenen waarom u uw eerste hypotheek wilt herfinancieren. Geld besparen of uitstappen van een niet-duurzame lening in een lening die u beter kunt beheren, moet uw belangrijkste overweging zijn.

Om in aanmerking te komen voor een geld-herfinanciering, moet u de woning minimaal zes maanden in bezit hebben gehad. U moet voldoende eigen vermogen hebben om het hoofdsaldo van uw eerste hypotheek af te lossen, af te betalen wat u verschuldigd bent aan uw lening met eigen vermogen en nog steeds een belang van 20% in uw woning hebben. Lenders verkopen de hypotheken die ze oorspronkelijk verkopen gewoonlijk aan Fannie Mae of Freddie Mac. Om dit te doen, moeten ze Fannie of Freddie's leenrichtlijnen volgen. Fannie koopt geen uitbetalingsleningen op een eenhoofdige woning (dat wil zeggen, uw huis) met een loan-to-value-ratio van meer dan 80%. Als u een lening met een hoog saldo hebt (limieten variëren per regio), kan uw LTV-ratio niet hoger zijn dan 60%. Als u uw huis in de afgelopen zes maanden te koop heeft aangeboden, is de maximale toegestane loan-to-value-ratio 70%.Je hebt ook een minimale credit score van 640 tot 680 nodig, afhankelijk van je loan-to-value ratio. Begrijp dat kredietverstrekkers hun eigen, strengere normen kunnen hanteren (zie Hoe Lender-overlappingen hypotheken voorkomen ) en vereisen een hogere score. Zie Waarom is de loan-to-value-ratio van belang voor meer informatie?

Hier is een voorbeeld van hoe de loan-to-value-vereisten werken op een typische cash-out herfinanciering waarvoor 80% LTV vereist is. Als je huis $ 300.000 waard is, moet je $ 60.000 aan aandelen over hebben na het doen van een uitbetaling. Dat betekent dat uw eerste hypotheek plus uw lening met eigen vermogen niet meer dan $ 240.000 kan bedragen. Het is goed om te begrijpen hoe de berekening werkt (zie Hoe bereken ik hoeveel eigen vermogen ik heb? ), maar u kunt een online cash-out herfinancieringscalculator gebruiken om snel de wiskunde voor uw situatie uit te voeren. Om te weten hoeveel eigen vermogen u hebt, zal uw geldschieter een beoordeling vragen, wat u een paar honderd dollar zal kosten. (Meer informatie in De huisbeoordeling: uw sleutel tot een geslaagde herfinanciering .)

Het nadeel van het kiezen van de uitbetalingsoptie is dat de afsluitingskosten van een eerste hypotheek meestal veel hoger zijn dan die verbonden met een lening van de huisequivalent. Als u herfinanciert om geld te besparen, moet u uw break-evenperiode berekenen en zien hoeveel maanden u nodig heeft om de nieuwe lening te hebben voordat u na de sluitingskosten vooruit komt. Hoe korter de break-even-periode, hoe beter. Uw geldschieter kan u uw afsluitingskosten laten financieren, wat de prikkel van deze extra uitgave op korte termijn verlicht. Maar als het je doel is om op de lange termijn minder te spenderen, moet je ze van tevoren betalen. Anders betaalt u rente over hen totdat uw lening is afbetaald. Een andere mogelijkheid, als u een relatief kleine hypotheekaflossing herfinanciert, is het vinden van een geldverstrekker die een speciaal product aanbiedt. U. S. Bank biedt bijvoorbeeld een slimme herfinanciering voor saldi van minder dan $ 150.000 zonder afsluitingskosten.

Als u tevreden bent met uw eerste hypotheek, wilt u misschien kijken naar de herfinanciering met een nieuwe lening met eigen vermogen. Misschien wilt u een nieuwe lening krijgen van hetzelfde bedrag als wat u verschuldigd bent aan uw huidige lening om geld te besparen met een lagere rente en / of kortere looptijd. Mogelijk bent u geïnteresseerd in een nieuwe lening voor een groter bedrag als u nieuwe uitgaven heeft waarvoor u wilt lenen. Of u wilt misschien een nieuwe lening met een langere looptijd krijgen om uw maandelijkse betalingen betaalbaarder te maken, rekening houdend met het feit dat u op deze manier op langere termijn meer rente zult betalen. Maar het is een betere optie dan het in gebreke blijven van uw bestaande lening als u problemen ondervindt bij het uitvoeren van de betalingen. (Lees

Home-Equity-leningen: wat u moet weten .) Nogmaals, u moet voldoen aan de minimale loan-to-value-vereisten om te kwalificeren, maar deze vereisten zijn lager voor home-equity leningen dan voor een cash-out herfinanciering. Vereisten verschillen per kredietverstrekker, maar als u bij een kredietunie hoort, kunt u bijvoorbeeld tot 90% of zelfs 100% van de waarde van uw huis lenen, vooral als u uitstekende kredietvoorwaarden hebt en de kredietvoorwaarden gunstig zijn.Je hebt een credit score van minimaal 620 nodig voor een lening met een eigen vermogen, hoewel je rentepercentage vrij hoog zal zijn met een score die laag is. De beste tarieven gaan naar leners met scores van 740 of hoger. Lenders betalen vaak de meeste of alle afsluitingskosten van een lening met eigen vermogen, tenzij u de lening vroegtijdig sluit, binnen de eerste 24 tot 36 maanden, in welk geval u de geldgever enkele honderden tot enkele duizenden dollars moet vergoeden voor de afsluiting kosten, afhankelijk van uw locatie en de omvang van de lening.

U moet offertes ontvangen van verschillende geldschieters om te zien hoe de rente op een nieuwe lening met eigen vermogen zich verhoudt tot het uitvoeren van een uitbetalingsrefi, ervan uitgaande dat u geïnteresseerd bent in en in aanmerking komt voor beide opties. Over het algemeen hebben leningen op basis van eigen vermogen en uitkeringen in contanten een hogere rente dan alleen het herfinancieren van een eerste hypotheek. Een cash-out herfinanciering heeft soms ook een hogere rente dan een lening met eigen vermogen. In beide gevallen is het tarief afhankelijk van uw loan-to-value-ratio en uw kredietwaardigheid. (Zie

Understanding Home-Equity Leningpercentages .) Met ofwel de cash-out herfinanciering ofwel de nieuwe home-equity lening, moet u voldoen aan alle gebruikelijke hypotheek kwalificatienormen, zoals het hebben van voldoende inkomen en voldoende schulden om de voorgestelde maandelijkse betalingen, een gestage arbeidsverleden en een goede credit score te maken. U moet ook documentatie indienen om financieel in aanmerking te komen. Verzamel uw twee meest recente bankafschriften, loonstrookjes, W-2's en federale belastingaangiften; huiseigenaren verzekeringsverklaringen pagina; door lening gevraagde overstromingsverzekering (zie

Begrijp geldschieter-vereiste overstromingsverzekering ); aangiftepagina, indien van toepassing; en uw meest recente lening- en hypotheekrenteafschriften. Wees voorbereid op het verstrekken van andere documenten, zoals de hypotheekbemiddelaar ze vraagt, vooral als u als zelfstandige werkt. (Lees Zelfstandigen? 5 stappen om een ​​hypotheek te scoren .) De bottom line

Uiteindelijk is het aan de geldschieter om te bepalen of u in aanmerking komt voor een cash-out herfinanciering of een nieuwe lening met eigen vermogen. Mogelijk kwalificeert u zich bij sommige kredietverstrekkers en niet bij anderen, omdat de kredietverleningsnormen enigszins variëren. Kijk rond bij banken, hypotheekmakelaars, online kredietverstrekkers en kredietverenigingen om de beste deal te vinden. En als u gaat herfinancieren, zorg dan dat u de opbrengst verstandig gebruikt (zie

6 tips om goedgekeurd te worden voor een hypotheek ).