Vastgoedbeleggers moeten over basiswaarderingvaardigheden beschikken om beslissingen te nemen, te verkopen of vast te houden. Vastgoedbeleggingsmaatschappijen hebben geavanceerde waarderingsmodellen ontwikkeld om hen te helpen bij het nemen van investeringsbeslissingen. Door spreadsheetprogramma's te gebruiken, kan een individu echter een adequate waardering produceren voor het meeste inkomensgenererend onroerend goed. Dit zou ook residentieel onroerend goed omvatten dat is gekocht als residentieel huurobject.

Het waarderen van vastgoed met behulp van discounted cashflow of kapitalisatiemethoden is vergelijkbaar met het waarderen van aandelen of obligaties. Het enige verschil is dat kasstromen zijn afgeleid van huurruimte in tegenstelling tot de verkoop van producten en diensten. Lees verder om erachter te komen hoe een belegger een waardering kan creëren die voldoende hoog is om toekomstige investeringsmogelijkheden te ontwijken.

Individuele waarderingen

Sommige mensen zijn van mening dat het produceren van een taxatie niet nodig is als een gecertificeerde beoordeling is voltooid. De waardering van een belegger kan echter om verschillende redenen afwijken van een taxatie.

De belegger kan verschillende meningen hebben over het vermogen van het onroerend goed om huurders aan te trekken of over de leasetarieven die huurders bereid zijn te betalen. Als potentiële koper of verkoper kan de belegger van mening zijn dat het onroerend goed meer of minder risico loopt dan de taxateur.

Taxateurs voeren afzonderlijke beoordelingen van waarde uit. Ze omvatten de kosten om het pand te vervangen, een vergelijking van recente en vergelijkbare transacties en een inkomstenbenadering. Sommige van deze methoden liggen vaak achter op de markt, onderschatten de waarde tijdens uptrends en overschatten de activa in een neerwaartse trend.

Het vinden van kansen op de vastgoedmarkt omvat het vinden van eigenschappen die verkeerd zijn gewaardeerd door de markt. Dit betekent vaak het beheren van een woning tot een niveau dat de marktverwachtingen overtreft. Een taxatie moet iemands schatting van het werkelijke inkomen producerende potentieel van een woning opleveren.

Waardebepaling onroerend goed

De benadering van het resultaat bij de evaluatie van onroerend goed is vergelijkbaar met het proces voor het waarderen van aandelen, obligaties of andere inkomstengenererende beleggingen. De meeste analisten gebruiken de Discounted Cash Flow (DCF) -methode om de netto contante waarde (NPV) van een actief te bepalen.

NPV is de eigenschapswaarde in de dollars van vandaag die het voor risico gecorrigeerde rendement van de belegger zal bereiken. De NPV wordt bepaald door de periodieke beschikbare cashflow voor eigenaars te verdisconteren aan de hand van het vereiste rendement van de belegger (RROR). Aangezien de RROR het vereiste rendementspercentage van de belegger is voor de betrokken risico's, is de afgeleide waarde een voor risico aangepaste waarde voor die individuele belegger. Door deze waarde te vergelijken met marktprijzen, kan een belegger een beslissing nemen over kopen, vasthouden of verkopen.

Aandelenwaarden worden afgeleid door discontering van dividenden, obligatiewaarden door discontering van rentebetalingen.Onroerend goed wordt gewaardeerd door de nettocashflow te verdisconteren of door contant geld beschikbaar te stellen aan de eigenaars, nadat alle uitgaven in mindering zijn gebracht op de lease-inkomsten. Het waarderen van een woning houdt in dat alle huurinkomsten worden ingeschat en dat vervolgens alle uitgaven worden afgetrokken die nodig zijn om deze huurovereenkomsten uit te voeren en te behouden.

Alle inkomstenverwachtingen zijn rechtstreeks afkomstig van huurovereenkomsten. Leasecontracten zijn contractuele afspraken tussen huurders en een verhuurder. Alle huur- en contractuele verhogingen van de huur (escalaties) zullen in de huurovereenkomsten worden gespecificeerd, evenals opties voor ruimte- en huurconcessies. Eigenaars vergoeden ook een deel of alle onkosten van de huurders. De wijze waarop deze inkomsten worden geïnd wordt ook vermeld in het huurcontract. Er zijn drie hoofdtypen van huurovereenkomsten:

• Full-serviceverhuurcontracten
• Netto huurovereenkomsten
• Triple-net (NNN) -overeenkomsten

In huurovereenkomsten voor volledige diensten betalen huurders niets naast huur. In nettohuurcontracten betalen huurders meestal hun deel van de stijging van de uitgaven voor de periode na hun intrek in het onroerend goed. Bij triple-net-lease betaalt de huurder een evenredig deel van alle vastgoedkosten.

Hieronder volgen de soorten uitgaven die moeten worden meegewogen bij het opstellen van een inkomenswaardering:

• Leasekosten
• Beheerkosten
• Kapitaalkosten

Leasekosten verwijzen naar de kosten die nodig zijn om huurders en huurders aan te trekken. om huurcontracten uit te voeren. Beheerkosten verwijzen naar onkosten op gebouwniveau, zoals nutsvoorzieningen, schoonmaak, belastingen, etc. evenals eventuele kosten om het onroerend goed te beheren. Inkomsten minus bedrijfskosten zijn gelijk aan het netto bedrijfsresultaat (NOI). NOI is de cashflow die is afgeleid van de normale activiteiten van het onroerend goed. Kasstroom wordt dan afgeleid door kapitaalkosten af ​​te trekken van NOI. Kapitaalkosten zijn periodieke kapitaaluitgaven om het onroerend goed te behouden. Deze omvatten kapitaal voor leasingcommissies, verbetering van huurders of kapitaalreserves voor toekomstige vastgoedupgrades.

Waarderingsvoorbeeld

Nadat periodieke kasstromen zijn bepaald, kunnen ze worden verdisconteerd om de waarde van de eigenschap te bepalen. Figuur 1 toont een eenvoudig taxatieontwerp dat kan worden aangepast om de meeste eigenschappen te waarderen.

Assumption	Value	Assumption	Value
Growth in Income Yr1-10 (g)	4%	Growth in Income Yr11 + (g)	3% > RROR (K)
13%	Uitgaven% van inkomen	40%	Kapitaaluitgaven
$ 10, 000	Omrekeningskaprente (Kg)	10%	Figuur 1

Bij de taxatie wordt uitgegaan van een onroerend goed dat in het eerste jaar een jaarlijkse huuropbrengst van $ 100.000 creëert, die jaarlijks met 4% en met 3% na jaar 10 groeit. De kosten worden geschat op 40% van het inkomen. Kapitaalreserves zijn gemodelleerd op $ 10.000 per jaar. De discontovoet of RROR is vastgesteld op 13%. De kapitalisatiegraad voor het bepalen van de terugvalwaarde van het onroerend goed in jaar 10 wordt geschat op 10%. In financiële terminologie is deze kapitalisatiegraad gelijk aan K-g, waarbij K de RROR van de belegger is (vereist rendement) en g de verwachte groei van het inkomen is. K-g is ook bekend als het vereiste inkomstenrendement van de belegger, of het bedrag van het totale rendement dat wordt verschaft door het inkomen.

De waarde van het onroerend goed in jaar 10 wordt afgeleid door de geschatte NOI voor jaar 11 te nemen en deze te delen door de kapitalisatiegraad. Ervan uitgaande dat het vereiste rendement van de belegger op 13% blijft, zou de kapitalisatie 10% of K-g (13% -3%) bedragen. In figuur 2 is NOI in jaar 11 $ 88,812. Nadat periodieke kasstromen zijn berekend, worden ze teruggedisconteerd met de disconteringsvoet (13%) om de NPV af te leiden van $ 58, 333.

Item

Jr 1	Yr 2	Yr 3	Yr 4	Yr 5	Yr 6	Yr 7	Yr8	Yr 9	Yr 10	Yr 11	Inkomsten
100	104	108. 16	112. 49	116. 99	121. 67	126. 54	131. 60	136. 86	142. 33	148. 02	Kosten
-40	-41. 60	-43. 26	-45	-46. 80	-48. 67	-50. 62	-52. 64	-54. 74	-56. 93	-59. 21	Netto-inkomsten (NOI)
60	62. 40	64. 896	67. 494	70. 194	73. 002	75. 924	78. 96	82. 116	85. 398	88. 812	Hoofdstad
-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-10	-	Cashflow (CF)
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	75. 40	-	Reversion
-	-	-	-	-	-	-	-	-	888. 12	-	Totale cashflow
50	52. 40	54. 90	57. 49	60. 19	63	65. 92	68. 96	72. 12	963. 52	-	Dividendopbrengst
9%	9%	9%	10%	10%	11%	11%	12%	12%	13%	-	Figuur 2 (in duizenden dollars)

Figuur 2 biedt een basisindeling die kan worden gebruikt voor het waarderen van inkomstengenererende of huurwoningen. Beleggers die woonvastgoed kopen als huurobject, moeten taxaties voorbereiden om te bepalen of huurprijzen in rekening worden gebracht die voldoende zijn om de koopprijs te betalen. Hoewel taxateurs vaak een cashflow van 10 jaar standaard gebruiken, moeten beleggers cashflows produceren die de aannames weerspiegelen waarop het eigendom wordt verondersteld te zijn gekocht. Dit formaat, hoewel vereenvoudigd, kan worden aangepast aan elke eigenschap, ongeacht de complexiteit. Zelfs hotels kunnen op deze manier worden gewaardeerd. Denk maar aan nachtelijke kamerverhuur als een daghuur.

Kopen, verkopen of vasthouden

Als een investeerder een geschatte waarde van meer dan het door de verkoper aangeboden waarde of taxatiewaarde koopt, kan de woning worden gekocht met een grote kans op ontvangst van de RROR. Omgekeerd, als een geschatte waarde minder is dan die van een koper, moet de woning worden verkocht. Als de beoordeelde waarde bovendien in lijn is met de markt en de RROR voldoende rendement oplevert voor het betrokken risico, kan de eigenaar beslissen om de investering aan te houden tot er een onevenwicht bestaat tussen de waardering en de marktwaarde.

Waarde kan worden gedefinieerd als het hoogste bedrag dat iemand bereid zou zijn te betalen voor een woning. Bij de aankoop van een actief mag financiering de uiteindelijke waarde van het onroerend goed niet beïnvloeden, omdat elke koper verschillende financieringsopties beschikbaar heeft.

Dit is echter niet het geval voor beleggers die al bezittingen bezitten die zijn gefinancierd. Financiering moet worden overwogen bij het nemen van een geschikte termijn om te verkopen omdat financieringsstructuren, zoals boetes voor vervroegde aflossing, de belegger kunnen beroven van de opbrengsten van zijn of haar verkoop. Dit is belangrijk in gevallen waarin beleggers gunstige financieringsvoorwaarden hebben gekregen die niet langer beschikbaar zijn op de markt. De bestaande investering met schuld kan mogelijk een beter risicogecorrigeerd rendement opleveren dan kan worden behaald bij het herinvesteren van de verwachte verkoopopbrengst. Pas het risico RROR aan met het extra financiële risico van hypotheekschuld.

De bottom line

Of u nu koopt of verkoopt, het is mogelijk om een ​​waarderingsmodel te produceren dat nauwkeurig genoeg is om u te helpen bij het nemen van beslissingen. De wiskunde die betrokken is bij het maken van het model is relatief eenvoudig en binnen het bereik van de meeste beleggers. Na het verkrijgen van enige rudimentaire kennis over lokale marktstandaarden, lease-structuren en hoe inkomsten en uitgaven werken in verschillende soorten onroerend goed, zou men in staat moeten zijn om toekomstige kasstromen te voorspellen.