Het is een fundamenteel principe van portfolio management theorie om alternatieve activa op te nemen in een goed gediversifieerde portefeuille. Een van de populairste alternatieve beleggingen voor slimme beleggers is onroerend goed. Voor degenen die hun participaties willen indekken tegen inflatie en het potentieel van een stabiele cashflow willen benutten, zijn er twee primaire methoden om blootstelling te verkrijgen aan deze relatief stabiele activaklasse: vastgoedbeleggingsfondsen (REIT's) en private equity vastgoed (PERE) fondsen. We bekijken de aard en geschiedenis van PERE-fondsen, hun voordelen en hoe ze zich opstapelen tegen de REIT's. (Zie voor meer informatie: beleggen in private equity onroerend goed en kan onroerend goed uw portefeuille stabiliseren?)

AD:

Wat is een privaat vastgoedfonds?

Volgens onderzoek van het Real Estate Center van Zell / Lurie aan de Wharton School of Business, het besef dat het nodig is om een ​​'war-chest' van eigen vermogen te vergaren om delinquente afgeschermde panden te verwerven, werd het eerste gepoolde PERE-fonds gecreëerd door bedrijfsmagnaat Sam Zell in de jaren 80. Hoewel dit baanbrekende bedrijf in totaal $ 409 miljoen aan kapitaal heeft opgehaald, is volgens Preqin Research de PERE-sector sinds 2014 gegroeid tot $ 742 miljard aan wereldwijd beheerd vermogen.

AD:

Deze grote toename in populariteit vertaalt zich in miljoenen dollars aan beheervergoedingen, omdat PERE-bedrijven actief worden beheerd en net als hedgefondsen verdienen de fondsmanagers (of algemene partners) een percentage op basis van het totaal toegezegde kapitaal. Managers van PERE's investeren ook vaak samen met de investeerders (commanditaire vennoten of LP's), meestal met een eigen kapitaal van 3-10 procent, en kunnen geen aanvullende fondsen vormen totdat het kapitaal dat is toegewezen aan het huidige bedrijf substantieel is ingezet .

AD:

Beleggers van PERE-bedrijven zijn over het algemeen institutioneel (pensioenfondsen, schenkingsfondsen, fondsen van fondsen, enz.) Of vermogende particulieren. Deze beleggers bundelen hun bijdragen in closed-end "blinde pools" om te worden ingezet naar goeddunken van de algemene partner in een verscheidenheid van vastgoedgerelateerde beleggingen, variërend in risico en rendementen en doorgaans van drie tot acht jaar. De potentiële beleggingsstrategieën die een PERE-onderneming kan nastreven zijn:

• Kernstrategieën die streven naar goed gediversifieerde, laag risico / rendement, traditionele activaklassen (kantoorruimte, detailhandel, industriële en multi-familie-eenheden) op gevestigde locaties. Kernstrategieën maken weinig tot geen schulden en proberen een gestage stroom van kasstromen voor de lp's te bieden.
• Core Plus-strategieën hanteren een gematigde hoeveelheid hefboomwerking en zijn doorgaans gematigder in risico en rendement.Core-plus-activa kunnen zich op minder gevestigde locaties bevinden en kunnen enige vorm van waarde-toevoegingen vereisen.
• Value-Add-strategieën bieden matig tot hoog risico en rendement, en hebben een hogere hefboomwerking dan core of core-plus. De value-add-strategie streeft ernaar waarde toe te voegen door middel van de exploitatie, het opnieuw leasen of het opnieuw ontwikkelen van verworven activa.
• Opportunistische strategieën zijn risicovolle strategieën met hoog rendement die zijn gericht op slecht beheerde, niet-gebruikte of verouderde activa. Deze strategieën hanteren een zeer hoge hefboomwerking en kunnen betrekking hebben op overnames van hele bedrijven of portefeuilles van activa, of vereisen volledige ontwikkelings- of conversieprojecten.
• Mezzanine Lending / Distressed Debt zijn strategieën die worden gebruikt door bedrijven die zich comfortabel voelen bij het bezitten van de onderliggende activa in het geval van in gebreke blijven van kredietnemers, aangezien de leningen uitgegeven door de bedrijven die betrokken zijn bij deze strategie agressievere voorwaarden hebben dan traditionele kredietverstrekkers.
• Fund-of-Funds zijn fondsen die beleggen in door derden beheerde PERE-bedrijven en bieden een gediversifieerde beleggingsoplossing voor kleinere beleggers die toegang zoeken tot grotere, exclusieve bedrijven.

Voordelen Investeren in PEREN

Zoals eerder vermeld, zijn PERE-fondsen doorgaans alleen beschikbaar voor institutionele beleggers en vermogende particulieren. Niettemin kunnen leden van het grote publiek exposure krijgen naar PERE's via beursgenoteerde private equity-fondsen die worden aangeboden via bedrijven zoals The Blackstone Group LP (BX BXBlackStone Group LP33. 03 + 0 43% Created with Highstock 4. 2. 6 ), Apollo Global Management LLC (APO APOApollo Global Management LLC31. 11-0 58% Created with Highstock 4. 2. 6 ) en de Carlyle Group LP (CG CGCarlyle Group LP22, 25-1, 33% Created with Highstock 4. 2. 6 ). Door hun actief beheerde karakter bieden PERE-fondsen kansen voor slimme managementteams om slecht presterende panden op te sporen en om te zetten en beleggers rijkdom te creëren door initiatieven met een meerwaarde te realiseren. Bovendien geeft het private karakter van PERE-fondsen managementteams meer directe input in de loop van dagelijkse zaken, zonder zich zorgen te hoeven maken over de eb en vloed die inherent is aan de openbare aandelenmarkten. Bovendien biedt deze private aard het management de flexibiliteit om verschillende strategieën na te streven, zoals het onderverdelen of combineren van verschillende eigenschappen en het verkopen, financieren of leasen van de bestaande vastgoedportefeuille aan de hand van een aantal criteria (geografie, type, enz.)

PERE's versus REIT's

De prestaties van PERE's worden vaak vergeleken met hun publiek verhandelde tegenhangers: de REIT's. Sommige beleggers zijn bereid om de potentiële bronnen van alfa die horen bij het actieve management van het PERE op te geven, in plaats van de transparantie, liquiditeit en aansprakelijkheid van de REIT op de openbare markt. Een studie van 2010 door de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) vergeleek 17. 5 jaar gegevens van de Amerikaanse REIT-markt en private equity vastgoedfondsen, en ontdekte dat publieke REIT's de kern-, meerwaarde- en opportunistische fondsen beter presteerden tijdens de volledige marktcyclus.In de studie werd echter ook vastgesteld dat opportunistische fondsen tijdens de bull-marktfasen van de cyclus (dal tot piek) de REB's doorgaans op jaarbasis verslaan, dankzij een kortere dal-tot-piekperiode (hoewel kernfondsen en fondsen met toegevoegde waarde werden voortgezet) te lag).

Figuur 1 hieronder toont de netto-opbrengsten van PERE-fondsen versus REIT's over de periode 1989/1990 tot en met 2007/2008.

Premium " />

Bovendien, in tegenstelling tot het idee dat REIT's hogere rendementen en hogere kortetermijnvolatiliteit ervoeren, bleek uit een artikel van Investments and Pensions Europe in 2009 dat zodra PERE-returns werden" geëffend "en op een dagelijkse basis zoals aandelen, de correlatie tussen privé-vastgoed en REIT's bleken aanzienlijk hoger te zijn en met de tijd toegenomen. De oplossing: beide activaklassen om een ​​betere efficiënte grens over alle punten op een risico-rendementsspectrum te creëren (productie B) .

Bijlage B belicht de toename van voor risico gecorrigeerde rendementen zodra REIT's en PERE's beide aan een portefeuille zijn toegevoegd. (Zie voor meer informatie: Diversificatie met REIT's.)

Asset Management: publiek en privaat onroerend goed: Ruimte voor beiden in een gediversifieerde portefeuille " />

Bron: BNY Mellon Asset Management

The Bottom Line

Voor beleggers die willen diversifiëren in onroerend goed, zijn private equity vastgoedfondsen een goede manier om blootstelling te verkrijgen aan deze activaklasse. Hoewel niet zo liquide of zo transparant als REITS, kunnen fondsen van PERE, ondersteund door een ervaren en bewezen managementteam, geleid door een gedisciplineerde en gerichte beleggingsstrategie zonder al te veel afhankelijk te zijn van leverage, een hoog risico-gecorrigeerd rendement opleveren.