De traditionele kanalen voor het zoeken van onroerendgoedvermeldingen en het werken met makelaars in onroerend goed zijn niet de enige manier om een ​​woning te verwerven. Ervaren vastgoedbeleggers kopen vaak onroerend goed op veilingen. Maar veilingen zijn niet beperkt tot professionals - ook beginners hebben hun huis gekocht op veilingen.

Dit artikel legt de basisprincipes van veilingen van woningen uit, zodat u kunt beslissen of deze optie voor u werkt, of u in de woning wilt wonen of er gewoon in wilt beleggen. (Gedwongen huizen kunnen financieel aantrekkelijk zijn, maar er zijn veel obstakels om te overwegen alvorens te kopen. Zie Uitsluiting van hoge huisvestingsprijzen .)

IN BEELDEN: 10 Gewoonten van succesvolle vastgoedbeleggers

Hoe eindigen woningen op veilingen?

De twee belangrijkste typen onroerendgoedveilingen zijn veilingen voor veilingen en veilingen van belastingwetgeving. Voordat een woning de veiling bereikt, moeten verschillende dingen gebeuren.

Ten eerste betaalt de huiseigenaar zijn hypotheek niet voor meerdere maanden. Vervolgens registreert de bank een ingebrekestelling met de county-recorder. Als de huiseigenaar het verschuldigde bedrag niet betaalt of opnieuw onderhandelt over de lening met de kredietgever, kan het te veilen zijn. De hoeveelheid tijd die het kost vanaf het moment waarop de huiseigenaar stopt met het betalen van de hypotheek tot wanneer het huis op de veiling eindigt, varieert, maar kan variëren van een paar maanden tot een jaar of meer.

De andere manier waarop een woning uiteindelijk wordt geveild, is wanneer de eigenaar geen onroerende voorheffing betaalt of ernstig delinquent wordt op de staats- of lokale inkomstenbelasting. In deze gevallen is het de niet-betaalde belastingdienst (niet de bank) die het onroerend goed in beslag neemt.

Hoe vastgoedveilingen werken

Veilingen vinden plaats bij gerechtsgebouwen van lokale overheden en andere locaties die worden gekozen door veilingbedrijven, zoals conferentiezalen van hotels. Woningen worden ook online geveild. Marktafscherming veilingen worden gehouden door bank-ingehuurde trustees. Belasting retentiereilingen worden uitgevoerd door lokale sheriffs.

Er zijn twee soorten onroerendgoedveilingen. In een onderwerp om de veiling van de geldschieter te bevestigen, hoeft de geldschieter uw aanbod niet te accepteren, zelfs niet als u de hoogste bieder bent. In een absolute veiling krijgt het winnende bod het eigendom.

De startprijs van de veiling kan het resterende saldo op de hypotheek zijn of een lager bedrag zijn dat is ontworpen om het bieden te stimuleren. In het geval van een executieveiling mag de kredietgever niet van de veiling profiteren. Vaak worden deze eigendommen met verlies verkocht, maar als er winst is, wordt verondersteld dat deze de huiseigenaar is na de hypotheek en alle andere retentierechten worden betaald.

Wat kunnen potentiële bieders leren over veilingeigenschappen voordat ze bieden? Sommige veilingbedrijven hebben open huizen, dus potentiële bieders kunnen van tevoren door de panden lopen.Advertenties die de eigenschappen beschrijven die moeten worden geveild, zijn ook beschikbaar. Hiermee kunnen mensen vooraf bepalen op welke objecten ze willen bieden en de maximum prijs die ze bereid zijn te betalen. Andere keren is het alleen mogelijk om voorbij te rijden en naar buiten te kijken. Om eigenschappen te ontdekken die worden geveild, kunnen potentiële kopers county-recorderwebsites en executieverklaringsservices controleren.

Wat de betaling betreft, moeten bieders een kassiercontrole uitvoeren voor de hoeveelheid geld die de veilinghouder nodig heeft. Winnende bieders betalen eventuele veilingkosten en / of biedingskosten en storten een aanbetaling bij het onroerend goed die ze kopen voor ze de veilingsite verlaten. De winnaars gaan vervolgens door met escrow en sluiten zoals bij elke andere aankoop. Bieders bij vastgoedveilingen zijn vaak vastgoedbeleggers die het zich kunnen veroorloven om contant te betalen, maar voor veilingen die financiering mogelijk maken, is het het beste vooraf geprekwalificeerd te worden. Sommige veilinghuizen geven er de voorkeur aan dat u met hun gelieerde geldschieters werkt en dat die geldschieters ter plaatse bij de veiling aanwezig zijn. Voer echter vooraf uw onderzoek uit met behulp van een hulpmiddel zoals een hypotheekcalculator om de rentetarieven te bepalen die beschikbaar zijn bij concurrerende geldschieters. Dit kan u enige hefboomwerking geven bij het werken met de geldschieters van een bieder.

Voordelen

Waarom zou iemand geïnteresseerd zijn in het kopen van een woning op een veiling? Veilingen bieden een eerste kans om bepaalde eigenschappen vast te leggen, dus in theorie worden sommige van de beste eigenschappen gekocht op veilingen. Ook vanwege de extra risico's en omdat er minder mensen in het pand geïnteresseerd zijn dan wanneer het via traditionele kanalen beschikbaar zou zijn, kunnen de prijzen lager zijn. Veilingeigenschappen zijn niet altijd geweldige deals, maar het potentieel om veel te krijgen is zo'n grote aantrekkingskracht, dat het voor veel mensen de vele potentiële nadelen compenseert van het kopen van een veilingobject.

Nadeel

Eigenschappen die worden geveild zijn niet noodzakelijk verborgen edelstenen. Als een pand op een veiling terechtkomt, betekent dit dat de eigenaar financiële problemen had, waardoor het huis mogelijk problemen met het onderhoud heeft. Het kan zelfs volledig worden weggegooid. Ook vanwege de financiële situatie van de vorige eigenaar, kunnen er andere pandrechten tegen het huis zijn, zoals belasting pandrechten, aannemer pandrechten of een tweede hypotheek. Bieders kunnen dit probleem voorkomen door met een veilinghuis te werken om ervoor te zorgen dat het pand duidelijke titels heeft.

Een pand kopen op een veiling vereist vaak veel contanten. Elk veilingbedrijf / provinciale overheid heeft zijn eigen betalingsvereisten. Je hebt wat geld nodig, ongeacht wat je bod veilig stelt. U hebt bijvoorbeeld een kassierscontrole nodig voor het minimale inschrijvingsbedrag van de eigenschap waarin u geïnteresseerd bent. Vooruitbetalingsbedragen en aankoopmethoden zijn vaak afhankelijk van het onroerend goed en het veilinghuis. Er kunnen meer of betere financieringsopties beschikbaar zijn door een bankobject op de traditionele manier te kopen in plaats van op een veiling.

Zelfs als u de veiling wint, krijgt u in sommige gevallen geen toestemming om het pand te kopen.De bank hoeft het winnende bod niet te accepteren onder voorbehoud van veiling van de veiling van de geldschieterbevestiging. Evenzo kan de veiling een verborgen minimumprijs hebben die de limiet voor de minimaal aanvaardbare prijs bepaalt. Maak uzelf op tijd vertrouwd met de veilingvoorwaarden om onaangename verrassingen te voorkomen.

Veilingeigenschappen staan ​​soms geen woninginspectie toe of bieden zelfs een inkijk op de binnenkant voorafgaand aan de veiling. Als u het risico van het kopen van een woning in slechte staat niet kunt betalen, blijf dan met veilingen die u toelaten om de woning te inspecteren alvorens te bieden. Zonder deze informatie kan het moeilijk zijn om te weten waar u aan begint, wat de reparatiekosten van een accommodatie zijn of wat de werkelijke waarde van uw eigendom is totdat u de nieuwe eigenaar bent.

Ook zal in sommige gevallen de (voormalige) eigenaar of een kraker het pand bezetten, wat betekent dat je ze moet uitzetten - een proces dat op zijn best onaangenaam kan zijn en in het slechtste geval langdurig en duur. (Laat je niet vertragen door een langzame vastgoedmarkt - blijf uit de buurt van deze valkuilen Lees 5 Fouten Beleggers in onroerend goed moeten vermijden.)

De bottom line

Als je geïnteresseerd bent in het proberen om een ​​goed koopobject op te halen op een veiling, is er veel te leren. Veilingen kunnen een riskantere manier zijn om een ​​woning te kopen dan een woning te kopen via een makelaar, dus het is belangrijk om zeer goed opgeleid te zijn over het proces en over de eigenschappen die u wilt bieden. Ook, gewoon omdat een huis te koop is op een veiling, betekent niet dat je het voor een goede prijs kunt krijgen (of dat het huis voor elke prijs een goede deal is - het kan een geldkuil zijn!). Maar voor slimme, intelligente en gemotiveerde personen zijn vastgoedveilingen het ontdekken waard als een manier om goedkoop een huis of een vastgoedbelegging op te halen.