Na de Grote Depressie van 1929 konden maar weinig gezinnen huizen kopen, en velen die eerder huizen in eigendom hadden verloren ze voor gedwongen verkoop en afscherming. De hypotheekvoorwaarden waren moeilijk te halen en leningen waren beperkt tot 50% van de marktwaarde van het vastgoed. Na drie tot vijf jaar alleen-aflossingsbetalingen werd een laatste saldobetaling die in wezen de gehele hoofdsom van de lening bedroeg, opeisbaar.

AD:

In 1934 werd de Federal Housing Administration opgericht om de natie uit de depressie te helpen en het huisbezit te vergroten door hypotheken beschikbaar te stellen voor meer mensen. Het FHA-programma verlaagde de betalingsvereisten; gekwalificeerde kredietnemers op basis van hun vermogen om een ​​lening terug te betalen (in plaats van op wie zij wisten); het schema voor de aflossing van leningen vastgesteld, waarin zowel de hoofdsom als de rentebetalingen elke maand worden gedaan; en introduceerde langere leentermijnen.

AD:

Vandaag biedt de FHA een hypotheekverzekering aan voor leningen voor eengezinswoningen en stacaravans met meerdere gezinnen, die door FHA-goedgekeurde kredietverstrekkers in de VS en haar territoria zijn gemaakt. Het is belangrijk op te merken dat de FHA een hypotheekverstrekker is en geen hypotheekverstrekker: de FHA verzekert leningen zodat kredietverstrekkers betere deals kunnen aanbieden. Veel beginnende en terugkerende huizenkopers kunnen in aanmerking komen voor FHA-leningen die doorgaans lagere aanbetalingen, redelijke kredietverwachtingen en flexibelere inkomstenvereisten hebben. Hier kijken we naar de belangrijkste redenen waarom een ​​FHA-lening misschien voor u geschikt is.

AD:

Lagere betalingen

Als u niet veel geld hebt gespaard voor een aanbetaling, kan een FHA-lening een goede keuze zijn. De aanbetaling op een FHA-lening kan zo laag zijn als 3,5% van de aankoopprijs van het huis. Dus, bijvoorbeeld, als de aankoopprijs $ 200.000 is, zou je een hypotheek kunnen krijgen met zo weinig als $ 7, 000 omlaag ($ 200, 000 X 3. 5% = $ 7, 000). Je betaalt 20% korting (of $ 40.000 voor hetzelfde huis van $ 200.000) op veel conventionele hypotheken. Voor sommige mensen kan een FHA-hypotheek het verschil zijn tussen huiseigenaar worden en blijven huren.

Lage aanbetalingen kosten niets. Of u nu een conventionele lening of een FHA-lening hebt, u moet een hypotheekverzekering betalen als u minder dan 20% hebt uitgegeven, hetzij in de vorm van een particuliere hypotheekverzekering (PMI) voor conventionele leningen of een hypotheekverzekeringspremie (MIP) voor FHA-leningen. (FHA-leningen vereisen ook een eenmalige vooruitbetaling wanneer de lening wordt uitgegeven.) Het tarief dat u betaalt, hangt af van de duur van de lening, de loan-to-value-ratio (LTV) en de omvang van de lening.

Recente wijzigingen hebben invloed op de vraag hoe lang leners verplicht zijn om MIP's te betalen op FHA-leningen. Als uw FHA-lening is ontstaan ​​vóór 3 juni 2013, moet de FHA de volledige MIP voor vijf jaar betalen voordat ze kunnen worden geseponeerd als uw lening langer is dan 15 jaar, en dan alleen als het saldo 78% van de lening bedraagt. de oorspronkelijke prijs van het huis (de aankoopprijs vermeld op uw hypotheekdocumenten).

Voor leningen die zijn ontstaan ​​na op of na 3 juni 2013, gelden nieuwe regels: als uw oorspronkelijke LTV 90% of minder was, bent u de MIP 11 jaar verschuldigd of tot het einde van de lening, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet ; Als uw LTV echter hoger was dan 90%, betaalt u de MIP voor de gehele looptijd of 30 jaar. Dit is duurder dan PMI voor een conventionele lening, die meestal kan worden geannuleerd wanneer uw eigen vermogen in uw woning ongeveer 20% bedraagt. Zie Hoe u zich kunt ontdoen van particuliere hypotheekverzekering voor meer informatie.

Hoge schuld / inkomenverhouding

Een debt-to-income ratio (DTI) meet het bedrag van de schuld die u hebt in verhouding tot uw totale inkomen. Lenders, inclusief hypotheekverstrekkers, gebruiken DTI als een manier om te beoordelen of u in staat bent om de betalingen die u maandelijks doet te beheren en om het geleende geld terug te betalen.

Om uw DTI te berekenen, telt u uw totale terugkerende maandelijkse schuld op (inclusief hypotheek, studieleningen, autoleningen, kinderbijslag en creditcardbetalingen) en deelt u deze door uw bruto maandinkomen (wat u elke maand verdient vóór belastingen en andere aftrekken) zijn verwijderd). Als uw totale terugkerende maandelijkse schuld bijvoorbeeld $ 2, 000 is en uw bruto maandinkomen $ 6, 000 is, zou uw DTI 33% zijn ($ 2, 000 ÷ $ 6, 000 = 0. 33 of 33%).

Een lage DTI toont een goed evenwicht tussen schuld en inkomen. Lenders zoals het aantal zijn laag, omdat kredietnemers met een lagere schuld-in-inkomstenratio waarschijnlijker zijn om maandelijkse schuldbetalingen te beheren. Een hoge DTI, aan de andere kant, laat zien dat je te veel schulden hebt voor je inkomen.

In het algemeen is 43% het hoogste DTI dat u kunt hebben en krijgt u nog steeds een conventionele hypotheek. De FHA heeft echter enige flexibiliteit en stelt bepaalde leners in staat om DTI's te krijgen van 56% of 57%, bijvoorbeeld degenen die een grote aanbetaling kunnen doen, of degenen die aanzienlijke besparingen en een solide kredietgeschiedenis hebben. Als u hetzelfde bruto maandinkomen hebt van $ 6, 000 uit het vorige voorbeeld, kan uw totale terugkerende schuld mogelijk oplopen tot $ 3, 420 om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, tegenover $ 2, 580 voor een conventionele lening.

Lagere kredietscore

Een credit score is een cijfer waarmee kredietverstrekkers uw kredietrapport kunnen evalueren en kunnen inschatten hoe riskant het is om krediet te verstrekken of geld aan u uit te lenen. Lenders krijgen uw credit score van de drie grote kredietbeoordelingsbureaus - Equifax, Experian en TransUnion. De meest gebruikte kredietscore is de FICO-score, die is gebaseerd op vijf factoren:

1. 35%: betalingsgeschiedenis
2. 30%: verschuldigde bedragen
3. 15%: lengte van kredietgeschiedenis
4. 10%: nieuw krediet en recent geopende rekeningen
5. 10%: soorten krediet in gebruik

Over het algemeen zijn de kredietvereisten voor FHA-leningen versoepeld dan die voor conventionele leningen. Hoewel andere factoren in aanmerking worden genomen, is een kredietscore van ten minste 580 nodig om maximale financiering te ontvangen. Als uw kredietscore tussen 500 en 579 ligt, wordt u waarschijnlijk nog steeds goedgekeurd (afhankelijk van de andere factoren), maar moet u een grotere aanbetaling doen (zoals 10%).

Als u een niet-traditionele kredietgeschiedenis of onvoldoende krediet heeft, kunt u nog steeds in aanmerking komen voor een FHA-lening als u aan bepaalde vereisten voldoet; in feite kan uw kredietverstrekker mogelijk een FHA-lening goedkeuren, zelfs als u geen credit score hebt.Deze situaties worden geval per geval geëvalueerd (raadpleeg uw kredietverstrekker voor details over uw specifieke situatie).

De bottom line

De FHA verzekert woningkredieten in heel de VS en haar territoria, waaronder Guam, Puerto Rico en de Amerikaanse Maagdeneilanden. Om in aanmerking te komen voor een FHA-lening, moet het onroerend goed uw hoofdverblijfplaats zijn en door de eigenaar bewoond worden (d.w.z. u moet daar wonen). Veel beginnende en terugkerende huizenkopers kunnen in aanmerking komen voor FHA-leningen, zelfs met lagere kredietscores en / of hogere schuld-inkomensverhoudingen dan u voor een conventionele hypotheek nodig hebt.

Er zijn veel soorten FHA-leningen en de tarieven en exacte vereisten kunnen per geldschieter verschillen. Een hypotheek is een financiële verplichting op de lange termijn en er moet voor worden gezorgd dat u de verschillende beschikbare leningproducten en uw specifieke opties begrijpt voordat u een beslissing neemt. Lees Is een FHA-hypotheek nog steeds een koopje? voordat je je commit.