Forestar Group (FOR) is een van de meest interessante verzameling activa die vandaag beschikbaar is voor beleggers. Dit bedrijf is eigenaar van 111.000 hectare laag basisvastgoed in 11 staten en 14 markten, 7 belangrijke commerciële en inkomstenproducerende activa en ongeveer 590.000 netto-mineralenarealen, voornamelijk in Texas, Louisiana, Alabama en Georgië. Forestar opereert ook ongeveer 100.000 acres van de US-grond als timberland, waardoor vezelgroei en -verkoop worden gegenereerd. Ze hebben ook ongeveer 1,5 miljoen hectare aan waterbelangen in Texas, Louisiana, Alabama en Georgië. Het bedrijf treedt op als vastgoedontwikkelaar van masterplan-community's voor eengezinswoningen en mixed-use, en voor meergezins appartementencomplexen. Dit segment van het bedrijf verkoopt ook onontwikkelde grond en gedeeltelijk ontwikkelde commercieel-vastgoedprojecten.

Ondanks deze ongelooflijk waardevolle verzameling van activa is de aandelenkoers de afgelopen 5 jaar met meer dan 30% gedaald, ook al is de markt gegroeid. Vergelijkbare vastgoedaandelen hebben in dezelfde periode meer dan 100% gewonnen. (Zie ook: Economische rapporten die van invloed zijn op vastgoedaandelen.) Alle waarde van de vastgoedactiviteiten, evenals van de divisies hout, mineraal en water, is overschaduwd door het besluit van het bedrijf in 2012 om Credo Petroleum Corporation te kopen voor $ 146 miljoen. Om te zeggen dat het kopen van het huisbrandoliebedrijf met operaties in het veld van Bakken Shale een vergissing was, zou een understatement zijn. Tot op heden heeft Forestar meer dan $ 300 miljoen uitgegeven aan dit bedrijf en het verliest nog steeds geld. Alleen al in het tweede kwartaal van dit jaar namen ze $ 57 miljoen aan afschrijvingen af ​​als gevolg van lagere olie- en gasprijzen.

Activisme aantrekken Aandacht

Het was slechts een kwestie van tijd voordat deze situatie de aandacht trok van activistische beleggers. Met het verbeteren van onroerend goed en meergezins opkomende markten als de meest populaire sector in vastgoedmarkten, leek het erop dat de zwakte in olie en gas een potentieel winstgevende en waardevolle vastgoedactiviteit overschaduwde. In november 2014 dienden twee activistenfirma's, SpringOwl en Cove Street, een 13D in bij de SEC die aankondigde dat zij de krachten hadden gebundeld om 2% van het bedrijf te verwerven. In de indiening zeiden de activistische beleggers dat ze de aandelen hadden gekocht omdat ze vonden dat het bedrijf ondergewaardeerd was en met het management gesprekken hadden gevoerd over het verbeteren van de aandeelhouderswaarde.

In januari dienden ze nog een 13D in om aan te kondigen dat ze hun eigendom hadden verhoogd tot meer dan 7% en een brief aan het management hadden uitgebracht waarin ze uiteenzetten wat volgens hen het management van Forestar moest doen om de prestaties van de aandelenkoers te verbeteren. Zij drukten hun bezorgdheid uit over het huidige bestuur en stelden voor dat het management zich concentreert op de kernactiviteit onroerend goed, waarbij het mineraalareaal wordt verhuurd aan "meer capabele partijen en de olie- en gasactiviteiten verlaten."In februari bereikte Forestar een overeenkomst met de twee activistische fondsen en benoemde twee van hun vertegenwoordigers in de raad van bestuur.

Change of Direction

Als gevolg van de activistische betrokkenheid kondigde het bedrijf in mei aan dat zij hadden gereviewed hun strategie en besloten om zich te concentreren op hun vastgoedactiviteiten: ze reduceerden drastisch de kapitaaluitgaven in de olie- en gasactiviteiten, zodat ze de kasstromen uit de bestaande activiteiten konden oogsten. Ze zeiden ook dat ze 70.000 hectare aan timberland in echte de ontwikkeling van een goed terrein op fiscaal-efficiënte basis. Jim DeCosmo, CEO, zei tegen beleggers: "De aankondiging van vandaag van ons plan weerspiegelt de sterke betrokkenheid van onze raad van bestuur en het managementteam bij het maximaliseren van de aandeelhouderswaarde op de lange termijn door een best-of-build te bouwen. -klasse vastgoedactiviteiten en groeiende intrinsieke waarde. "

Executive Changes

In de jongste ontwikkeling is de heer DeCosmo teruggetreden als CEO en vervangen b y Phillip J. Weber, die voorzitter was van de vastgoedinvesteringscommissie van het bedrijf. Een paar dagen later trad CFO Christopher Hines ook af en werd vervangen door Charles D. Jehl, de voormalige Executive Vice President van de olie- en gasdivisie. Er werden ook wijzigingen in het bestuur aangebracht om leden met meer ervaring op het gebied van onroerend goed te bereiken.

Andrew M. Wallach, co-CEO van SpringOwl, complimenteerde het bedrijf met de veranderingen in leidinggeven en verandering van focus. Hij publiceerde een persbericht waarin hij verklaarde: "Wij prijzen de Forestar Board of Directors voor deze tijdige transitie en recente stappen om het bedrijf voornamelijk te richten op vastgoedontwikkeling." We verheugen ons op samenwerking met de nieuwe Raad van Bestuur en het management om aandeelhouderswaarde te blijven maximaliseren .

Potentiële waarde

Olie- en gasproblemen verbergen een potentieel waardevolle ontwikkeling van onroerend goed. Als u de olie- en gasverliezen hebt verloren en de breakeven-mineraalactiviteiten in onroerend goed hebt omgezet, kan dit bedrijf de moeite waard zijn veel meer dan de huidige marktkapitalisatie van $ 475 miljoen. Als u de vastgoedwinsten van $ 15,5 miljoen omzet, zou u een jaarwinst hebben van ongeveer $ 62 miljoen, als het bedrijf tegen een winstveelvoud tussen 15 en 20 zou handelen dat vergelijkbaar vastgoed zou zijn. ontwikkelaars handelen, het bedrijf zou ergens tussen de $ 930 miljoen en $ 1, 24 miljard waard zijn. Wanneer u de cijfers beheert, is het gemakkelijk om te zien wat de activistische beleggers naar het bedrijf heeft getrokken.

SpringOwl en Cove Street zullen een aantal bedrijven hebben als activistische investeerders in Forestar. Op 29 september diende activistische belegger James Pappas een nieuwe 13D in waarin hij aankondigde dat zijn firma JCP Investment Partnership, LP ongeveer 6. 5% van het bedrijf had overgenomen en de afgelopen 60 dagen actieve kopers van de aandelen was geweest. De heer Pappas is tijdens zijn carrière betrokken geweest bij verschillende activistische campagnes.

The Bottom Line

Forestar heeft een waardevolle verzameling activa, met name onroerend goed en ontwikkelingsactiviteiten. Als activisten het bestuur kunnen dwingen de olie- en gasactiviteiten volledig te verlaten, kan het aandeel grote voordelen voor de aandeelhouders van patiënten opleveren.