Een verbijsterende verscheidenheid aan hypotheken is mogelijk beschikbaar, maar voor de meeste huizenkopers is er in de praktijk maar één.

De 30 jaar vaste hypotheek is praktisch een Amerikaans archetype, de appeltaart van financiële instrumenten. Het is het pad dat generaties Amerikanen hebben genomen voor het eerste huisbezit. Volgens de Mortgage Bankers Association geldt de meerderheid van de mensen die een hypotheek aanvragen, voor 30-jarige hypotheken. Maar veel van die kopers hadden beter kunnen worden bediend als ze in plaats daarvan hadden gekozen voor een 15-jarige rentevaste hypotheek; de 30 jaar jongere en minder populaire broer of zus. De leningen zijn structureel vergelijkbaar - het belangrijkste verschil is de looptijd. (Zie ook Een gids voor het kopen van een huis in de VS )

Een kortere lening betekent een hogere maandelijkse betaling, waardoor de 15-jarige hypotheek minder betaalbaar lijkt. Maar in feite maakt de kortere termijn de lening op verschillende fronten goedkoper - over de volledige looptijd van een lening zal een 30-jarige hypotheek uiteindelijk meer dan het dubbele van de 15-jaars optie kosten.

Hoe de term de kosten beïnvloedt

De voornaamste reden voor hogere kosten is tijd. Een hypotheek is eenvoudigweg een bepaald type termijnlening - één gedekt door onroerend goed - en in een termijnlening betaalt de lener rente berekend op jaarbasis tegen het openstaande saldo van de lening. Zowel de rente als de maandelijkse betaling staan ​​vast.

Omdat de maandelijkse betaling vastligt, zal het gedeelte dat rente gaat betalen en het deel dat de hoofdsom zal betalen in de loop van de tijd veranderen. In het begin, omdat het kredietsaldo zo hoog is, is het grootste deel van de betaling rente. Maar naarmate de saldi kleiner worden, neemt ook het rentebedrag van de betaling af en neemt het aandeel naar de hoofdsom toe. (Voor verdere uitleg, zie de tutorial van Investopedia Mortgage Basics .)

In een lening van 30 jaar krimpt die balans uiteraard veel langzamer - effectief huurt u hetzelfde bedrag meer dan twee keer zo lang. (Het is meer dan twee keer zo lang, in plaats van slechts twee keer zo lang, omdat bij een hypotheek van 30 jaar de hoofdsom niet zo snel daalt als bij een lening van 15 jaar.) Wanneer de rente 4% is , een lener betaalt eigenlijk bijna 2. 2 keer meer rente om hetzelfde bedrag van de hoofdsom te lenen over 30 jaar in vergelijking met een lening van 15 jaar.

Renteschommeling

Bovendien, omdat 15-jarige leningen voor banken minder risicovol zijn dan 30-jarige leningen, en omdat het banken minder leningen op kortere termijn dan langlopende leningen vereist, betalen consumenten een lagere rentevoet op een hypotheek van 15 jaar - overal van een kwart procent tot een volledig procent (of punt) minder. En de door de overheid gesteunde bureaus die de meeste hypotheken financieren, leggen extra vergoedingen op, genaamd prijsniveaus voor het leningsniveau, die 30-jaars hypotheken duurder maken.

Fannie Mae en Freddie Mac brengen prijsaanpassingen door aan kredietnemers met lagere kredietscores of minder geld.

"Een deel van de op een 30-jaar bestaande prijsniveaus voor het leningsniveau bestaat niet over een periode van 15 jaar", zegt James Morin, senior vice president van retail-leningen bij Norcom Mortgage in Avon, Conn. De meeste mensen, volgens aan Morin, rol die vergoedingen in hun hypotheek voor een hogere koers in plaats van ze te betalen.

Stelt u zich eens voor dat u een lening van 300.000 dollar krijgt, die beschikbaar is voor 4 jaar voor 30 jaar of voor 3 jaar voor 25 jaar. Het gecombineerde effect van de snellere afschrijving en de lagere rente betekent dat het lenen van het geld voor slechts 15 jaar $ 79, 441 zou kosten, vergeleken met $ 215, 609 over 30 jaar, of bijna twee derde minder.

De wrijving is natuurlijk de maandelijkse betaling. De prijs voor het besparen van zoveel geld op de lange termijn is een veel hogere maandelijkse uitgave: de betaling op onze hypothetische 15-jarige lening is $ 2, 108 of bijna 50% meer dan de maandelijkse betaling voor de 30-jarige lening ($ 1, 432).

Als u met pensioen gaat

Als u de hogere betaling kunt betalen, is het in uw belang om met de kortere lening te gaan, vooral als u met pensioen gaat wanneer u afhankelijk bent van een vast inkomen.

Voor sommige experts betekent het zich kunnen veroorloven dat de hogere betaling wordt verrekend met het hebben van een fonds voor een regenachtige dag weggestopt - volgens Bob Walters, hoofdeconoom voor Quicken Loans, zouden uw liquide besparingen ten minste een jaar inkomen moeten bedragen. Wat financiële planners leuk vinden aan de 15-jarige hypotheek is dat het effectief 'gedwongen sparen' is, in de vorm van eigen vermogen in een actief dat normaal gesproken waardeert. (Hoewel andere huizen, zoals andere aandelen, stijgen en dalen.)

Beleggingsdoelstellingen voor het college en pensioenen

In sommige gevallen kan een kredietnemer incentives hebben om dat geld elders op te slaan en te beleggen, zoals in een 529-account voor collegegeld of een 401 (k) pensioenrekening, waarbij een werkgever overeenkomt met de bijdragen van de lener. En met hypotheekrente zo laag, zou een lener er in theorie voor kunnen kiezen om met een 30-jarige rekening te lenen, en het verschil te investeren tussen die lagere maandelijkse betaling en het hogere bedrag dat hij of zij elke maand zou hebben betaald op de 15-jarige hypotheek.

In het vorige voorbeeld bijvoorbeeld, was een maandelijkse lening van 15 jaar lening $ 2, 108, en de 30-jarige leningstoeslag was $ 1, 432. Een lener kon het verschil van $ 676 elders beleggen.

De back-van-de-envelop berekening is hoeveel (of) het rendement op de externe investering, verminderd met de vermogenswinstbelasting die u hieraan verschuldigd bent, hoger is dan de rente op de hypotheek, na verrekening van de hypotheekrente aftrek. (Voor iemand in de belastingschijf van 25% kan de aftrek de effectieve hypotheekrente verlagen van, laten we zeggen, 4% naar 3%.)

Deze rechtszaak eist echter een neiging tot risico, volgens Shashin Shah, een gecertificeerde financiële planner in Dallas, omdat de kredietnemer zal moeten beleggen in volatiele aandelen.

"Momenteel zijn er geen investeringen in vastrentende waarden die een rendement zouden opleveren dat hoog genoeg is om dit te laten werken," zegt Shah.Het vereist ook de discipline om systematisch het equivalent van die maandelijkse verschillen te investeren en de tijd om zich te concentreren op de investeringen, wat volgens Shah de meeste mensen tekortschieten.

(Voor meer informatie over de speciale overwegingen om een ​​hypotheek te krijgen in verschillende levensfasen, raadpleegt u Een hypotheek krijgen in uw 20s en Een hypotheek krijgen in uw jaren 50 .)

Een best-of-both-werelden optie?

De meeste kredietnemers missen blijkbaar ook - of denken tenminste dat ze ontbreken - de middelen om de hogere betalingen te doen die vereist zijn voor een hypotheek van 15 jaar. Maar er is een eenvoudige oplossing voor 30-jarige leners om een ​​groot deel van de besparingen van de kortere hypotheek vast te leggen: maak eenvoudigweg de grotere betalingen van een 15-jarig schema op uw 30-jarige hypotheek, ervan uitgaande dat de hypotheek geen boete voor vooruitbetaling heeft.

U hebt het recht om de extra betalingen naar de hoofdsom te leiden, en als u consequent betaalt, betaalt u de hypotheek over 15 jaar. Als de tijden krap worden, kun je altijd terugvallen op de normale, lagere betalingen van het 30-jarige schema.

(Zie ook De voor- en nadelen van een 15-jarige hypotheek en De voor- en nadelen van een hypotheek van 30 jaar.)

De bottom line

Veel kopers zouden goed worden behandeld als ze hebben gekozen voor een 15-jarige hypotheek met vaste rente in plaats van een 30-jarige hypotheek. Een lagere rente en een kortere looptijd betekenen dat u aanzienlijk minder betaalt voor uw lening. Reken zelf hieronder uit met de hypotheekcalculator van Investopedia.

En zoals Shah zegt: "Er is geen enkele klant die we hebben die hun huis hebben betaald, en die zich er ooit slecht over hebben gevoeld. "De wrijving is de hogere maandelijkse betaling, en het is verstandig om de waarde van een minder dure hypotheek af te wegen tegen andere besparingsprioriteiten, zoals universiteit, pensionering en een fonds voor regenachtige dagen.

(Mogelijk bent u ook geïnteresseerd in het lezen van 6 tips om goedgekeurd te worden voor een hypotheek en Hypotheken: Hoeveel kunt u zich veroorloven? )