McDonald's Corporation (NYSE: MCD MCDMcDonald's Corp170. 07 + 0 84% Created with Highstock 4. 2. 6 ) was de nieuwste in een lijn van retailbedrijven om een ​​spin-off van zijn eigendommen te overwegen via een vastgoedbeleggingstrust (REIT) die eigendom is van een derde partij. Zoals met veel van de andere REIT-spin-offs, werd het idee door een activistische belegger gevormd als een manier om aandeelhouderswaarde te ontsluiten en de aandelenkoers van een bedrijf met verslechterende fundamentals te verhogen.

Het bestuur van het bedrijf heeft het idee uiteindelijk verworpen en verkiest de koers te blijven met een eigen langetermijnplan om het bedrijf te laten draaien. Sinds de beslissing om de REIT in november af te sluiten, zijn de aandelen van McDonald's met meer dan 10% gestegen als een aanwijzing dat het omkeerplan mogelijk vruchten afwerpt.

Hoe het idee van REIT op de markt kwam

Toen we 2015 betraden, had McDonald's meerdere kwartalen te kampen met afnemende verkopen. Het verloor in de fastfoodoorlogen toen Burger King, Wendy's en trending informele restaurants succesvolle campagnes opzetten om meer marktaandeel te winnen. In mei kondigde het bedrijf een grote bedrijfsherstructurering aan, waaronder de herpositionering van maar liefst 4.000 winkels. Het introduceerde ook kostenbesparende maatregelen en menuwijzigingen, waaronder een ontbijt dat de hele dag beschikbaar was. De aandelen van McDonald's waren al bijna twee jaar lang stil en schommelden tussen $ 90 en $ 100, zonder tekenen van een stijgende omzet in de komende maanden.

Larry Robbins, een hedge fund manager voor Glenview Capital Management, had een groot aandeel in McDonald's. In 2015 stelde Robbins een REIT-spin-off voor aan de aandeelhouders, waarin stond dat het de aandelenkoers zou kunnen opdrijven tot wel $ 170. Robbins schatte dat de vastgoedactiva van het bedrijf $ 20 miljard waard waren, maar hun waarde werd niet goed weerspiegeld in de waardering van het bedrijf. Door de eigendommen over te dragen aan een REIT, zou het bedrijf onmiddellijk zijn volledige waarde realiseren, wat de aandelenkoers zou opdrijven.

Wat is een REIT?

Een REIT is een fonds dat belegt in een portefeuille van onroerend goed. Het wordt op de beurs openbaar verhandeld. REIT's zijn verplicht om ten minste 90% van hun inkomsten, inclusief huurstroom en meerwaarden, uit te keren aan hun aandeelhouders, maar zij zijn vrijgesteld van belasting over hun inkomsten. Hierdoor kunnen REIT's hogere dividenden uitkeren aan hun aandeelhouders.

De afgelopen jaren zijn REIT's het instrument bij uitstek geworden voor activistische beleggers die op zoek zijn naar een snel rendement op hun investeringen. Wanneer een bedrijf zijn vastgoedactiva aan een REIT verkoopt, kan het enorme hoeveelheden contanten vrijmaken die het kan gebruiken om schulden af ​​te lossen. Het kan de taak van het beheer van de eigendommen omzetten in de REIT. In sommige gevallen kunnen bedrijven een hoger rendement op hun vastgoedactiva behalen als ze geen deel uitmaken van hun bedrijfsactiviteiten.

De casus voor een McDonald's REIT

McDonald's bezit ongeveer 70% van de restaurantgebouwen en ongeveer 45% van het land eronder. Sommige schattingen plaatsen de totale waarde van gebouwen, gebouwen en uitrusting op $ 40 miljard. Het is denkbaar dat, indien McDonald's het eigendom van zijn eigendommen overdraagt ​​aan een REIT, het een aanzienlijk percentage van die waarde zou ontsluiten, wat de beurskoers zou stimuleren om de hogere marktkapitalisatie te weerspiegelen. De REIT zou ook een hoger rendement op de vastgoedactiva genereren, wat de aandeelhouderswaarde nog meer zou kunnen verhogen.

De Case Against a McDonald's REIT

Beleggers zoals Robbins, die eigenaar waren van 2. 9 miljoen aandelen van McDonald's, zouden direct en mooi profiteren van een REIT-spin-off. Het management van het bedrijf concludeerde echter dat de kortetermijnvoordelen van een spin-off niet opweegt tegen de risico's en kosten op lange termijn. Afgezien van de buitengewone kosten en complicaties van een dergelijke herstructurering, zijn veel analisten het erover eens dat de REIT op den duur de onderneming meer kan gaan kosten.

Huurprijzen gaan van positieve cashflow naar bedrijfsaansprakelijkheid

Bijna een kwart van de inkomsten van McDonald's komt van de huur die het van franchisenemers int. Tussen 2009 en 2014 stegen de huurbetalingen, die zijn gebaseerd op een percentage van de omzet in elke franchise, met 26% tot meer dan $ 6 miljard per jaar. Deze inkomstencomponent biedt het bedrijf een essentiële bron van financiële stabiliteit. Na een overdracht van de REIT wordt McDonald's huurder en moet hij huur betalen van de 1, 500 restaurants die het bezit in de Verenigde Staten. Een leaseverplichting wordt een langetermijnaansprakelijkheid in de boeken, die het bedrijf zich niet kan veroorloven terwijl het een omzetomslag nastreeft.

Het gaat niet alleen om het geld

In de huidige structuur controleert McDonald's zijn onroerend goed en neemt hij zakelijke beslissingen op basis van wat het beste is voor zijn restaurants en het onderliggende onroerend goed. Wanneer een REIT het vastgoed overneemt, beheert het elk aspect van het vastgoedbeheer, wat strategische beslissingen over de selectie van de site kan omvatten en welke eigenschappen te verkopen. McDonald's zou de controle verliezen over de selectie van de site en de franchiseprestaties en het zou de relatie tussen het bedrijf en de franchisenemers voor altijd veranderen.

Een REIT lost het onderliggende probleem niet op

De toevloed van contanten van een REIT zou slechts een tijdelijk effect hebben op de financiële gegevens van het bedrijf, die een meer systemisch probleem hadden. McDonald's moet zijn verkeers- en verkooptekorten oplossen, niet alleen met zijn directe concurrenten zoals Burger King en Wendy's, maar ook met sit-down hamburgerketens zoals Shake Shack en de Habit Grill. Na de herstructurering van afgelopen mei heeft het management zich gericht op het verjongen van het iconische merk met menu-makeovers, upgrades voor voedselbereiding en herontwerp van verpakkingen. De inspanningen kunnen al vruchten afwerpen; het bedrijf rapporteerde zijn tweede opeenvolgende kwartaal met hogere gelijkwaardige winkelverkopen, de eerste stijgingen in meer dan twee jaar.

McDonald's groeit nog steeds Aandeelhouderswaarde

Recente verkoopresultaten en verbeterd consumentenvertrouwen richting het merk heeft de McDonald's-aandelen nieuw leven ingeblazen.Met ingang van 16 februari 2015 handelde het aandeel in $ 119, net onder de hoogste waarde ooit van $ 124. Bovendien verhoogde het onlangs zijn dividend met 5% tot 89 cent per aandeel. Tegen het einde van 2016 zal het gedurende een periode van drie jaar $ 30 miljard in contanten aan aandeelhouders hebben teruggegeven.

McDonald's heeft ervoor gekozen om de schuldenroute af te leggen door het kapitaal te verhogen dat het nodig heeft om te herstructureren en uit te breiden. Voor het management zijn de huidige kosten van schulden zo goedkoop dat deze niet bijna hetzelfde financiële risico met zich meebrengen als de kosten om de controle over de eigendommen te verliezen. Als de huidige trend van stijgende winkelverkopen in stand blijft, kan dat een verstandige beslissing blijken te zijn.