Heeft u een nieuw huis gekozen waar u een aanbieding op gaat doen? Of misschien bent u van plan om een ​​bestaande hypotheek te herfinancieren en bepaalt u wat u wilt dat uw maandelijkse hypotheekbetaling wordt. Het is een goed begin om te kiezen hoeveel u elke maand moet betalen. Het is een van de eerste vragen die een autoverkoper zal stellen als je zijn intrek neemt, en met alle nieuwe soorten hypotheken, het is nu een vraag die door veel hypotheekverstrekkers kan worden gesteld.

AD:

Innovatieve hypotheekproducten, soms exotische hypotheken genoemd, beschikken over functies waarmee kredietnemers hun maandelijkse betalingen vroeg in de looptijd van de hypotheek kunnen minimaliseren in ruil voor hogere betalingen onderweg. De meeste kredietnemers zijn van mening dat ze hun hypotheek zullen herfinancieren of verhuizen voordat deze hogere betalingen beginnen. Een verkeerd begrip van de risico's die aan deze hypotheken zijn verbonden, kan echter leiden tot financiële stress of zelfs een ramp. (Zie voor meer informatie over winkelen voor een huis: Informatie over de betalingsstructuur voor hypotheken , Winkelen voor een hypotheek en Maak een risico-gebaseerd hypotheekbesluit .)

AD:

In dit artikel bespreken we de werking van hypotheken met lage initiële betalingen en het gebruik en de risico's verbonden aan deze hypotheken.

Hoeveel?

Dus, wat wilt u dat uw maandelijkse betaling is?

Om u te helpen beslissen, laten we vier algemene categorieën van deze leningen bekijken: rentevaste leningen met vaste rentevoet, leningen met regelbare rente, leningen met een vaste rente en betalingsopties ARM's.

AD:

Door hypotheekleningen kan de leningnemer alleen de rentelast betalen op de uitstaande hoofdsom van de hypotheek. Dit is een eenvoudige berekening gemaakt door de rente te delen door 12 (maanden) en dat aantal te vermenigvuldigen met de hoofdsom van de hypotheek. Wanneer een rentebetaling wordt gedaan, is er geen afschrijving van de hypotheek (de hoofdsom van de lening wordt niet verlaagd).

Interesse-alleen hypotheken zijn beschikbaar in zowel leningen met vaste rente als leningen met variabele rentevoet (ARM's). Een hypotheek met een rentevaste periode van 30 jaar heeft meestal een 10-jaars rente-alleen periode waarna het maandelijkse betalingsbedrag opnieuw wordt berekend, zodat de hypotheek volledig zal worden afgeschreven over de resterende looptijd van de hypotheek.

Maandelijks aanpassen en 5-6 ARM's zijn populaire hypotheken met rente die alleen kunnen worden aangepast. Maandelijkse aanpassing van ARM's heeft gewoonlijk een 10-jaars rente-alleen periode waarna het maandelijkse betalingsbedrag zodanig wordt herberekend dat de hypotheek volledig zal worden afgeschreven over de resterende looptijd. 5-6 ARM's hebben alleen een renteperiode die alleen geldt voor de periode van vijf jaar met vaste rente. Na de vijfjaarlijkse rentevaste periode begint niet alleen de rente te worden aangepast aan de hand van een index plus een marge (de volledig geïndexeerde rente), maar moet de maandelijkse betaling opnieuw worden berekend, zodat de hypotheek volledig wordt afgeschreven over de resterende termijn.5-6 ARM's worden 5-6 genoemd omdat de rentevoet elke zes maanden wordt aangepast op een 5-6 ARM in tegenstelling tot elke 12 maanden (jaarlijks) zoals te zien in een 5-1 ARM. (Zie voor meer informatie over ARM's: Hypotheken: Vaste-snelheid versus instelbare snelheid , ARMed And Dangerous en American Dream or Mortgage Nightmare? ) > Negatieve afschrijvingen Hypotheken

Negatieve afschrijvingen maken een verlaging van de vereiste maandelijkse uitkering een stap verder dan een aflossingsvrije hypotheek. Hypotheken met negatieve afschrijvingen stellen kredietnemers in staat een betaling te verrichten die lager is dan de renteloze betaling. Wanneer die betaling wordt gedaan, wordt uitgestelde rente gecreëerd. Het bedrag aan uitgestelde rente dat elke maand wordt gecreëerd, wordt vervolgens toegevoegd aan het hoofdsaldo van de hypotheek - vandaar de naam negatieve afschrijving.

Figuur 2 illustreert hoe een negatieve aflossingshypotheek werkt. Merk op hoe het belangrijkste saldo elke maand toeneemt met het bedrag van de uitgestelde rente - met uitzondering van de eerste maand.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figuur 2

Hypotheken met een negatieve afschrijving bestaan ​​ook in hypotheken met zowel vaste als verstelbare rente.

Vastrentende of afgestudeerde betalingshypotheken

Vastrentende negatieve amortisatiehypotheken worden vaak afgestudeerde betalingshypotheken genoemd. De rentevoet voor een gegradeerde betalingshypotheek is gefixeerd over de looptijd van de lening, maar de lening heeft een schema van initiële betalingen die beginnen bij een bedrag dat lager is dan een alleen-rentebetaling (negatieve afschrijving wordt gecreëerd) en stijgen tot de betaling wordt groot genoeg om de lening volledig af te schrijven over de resterende looptijd. Zie figuur 3 hieronder.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figuur 3

Variabele rente of betalingsoptie Hypotheken

Hypotheken met een variabele rente worden in het algemeen betalingsoptie ARM's genoemd. Een betalingsoptie ARM is de meest complexe populaire hypotheekproducten. Voor een betalingsoptie ARM wordt een eerste "minimumbetaling" berekend op basis van een tijdelijke startrente. Deze tijdelijke startsnelheid duurt een tot drie maanden. Tijdens deze periode van tijdelijke start is de maandelijkse betaling door de lener een volledig aflossingsbedrag.

Na het verstrijken van de tijdelijke startrente heeft de lener nog steeds de mogelijkheid om een ​​betaling uit te voeren die gelijk is aan de betaling die is berekend op basis van de initiële startrente (de minimale betaling), maar de actuele rente op de hypotheek. wordt de volledig geïndexeerde rente. Er is een grote kans dat de minimale betaling lager zal zijn dan de alleen-betaling. Daarom wordt uitgestelde rente gecreëerd en toegevoegd aan de hoofdsom van de hypotheek.

De veranderingssnelheid van de volledig geïndexeerde rente bepaalt de snelheid waarmee uitgestelde rente wordt toegevoegd aan de hoofdsom. (De snelheid waarmee negatieve afschrijving wordt gecreëerd.) Als dat niet complex genoeg was, is er doorgaans een bepaling in het hypotheekcontract waarin staat dat de minimale betaling met 7% of 7 zal toenemen.5% per jaar. En, aan het einde van vijf jaar, zal de hypotheek "herschikken."

Wanneer de hypotheek herschikt, worden de maandelijkse betalingen opnieuw berekend, zodat de hypotheek zal worden afbetaald aan het einde van de resterende looptijd. De nieuwe maandelijkse betaling is gebaseerd op de volledig geïndexeerde rente op het moment dat de hypotheekherziening plaatsvindt. Deze betaling wordt de nieuwe minimumbetaling en de cyclus begint opnieuw.

Opmerking:

Betalingsoptie ARM's hebben een "negatieve afschrijvingslimiet" die aangeeft dat als het uitstaande hoofdsaldo van de hypotheek een bepaald percentage van de oorspronkelijke hoofdsaldo van de hypotheek (meestal 110-125%) bereikt, een "ongeplande schuld" herschikking "wordt geactiveerd. De voordelen en risico's

Er zijn veel redenen waarom hypotheekverstrekkers en financiële planners hypotheken met een aflossingsvrije en negatieve afschrijving aan consumenten introduceren; ze dragen allemaal een risico, maar deze hypotheken kunnen sommige kredietnemers ten goede komen:

Voordelen

In dure gebieden zijn alleen-rente en negatieve afschrijvingen populair. Ze bieden een lener een manier om zich een leukere woning te veroorloven (afhankelijk van acceptatienormen).

• Hypotheken met eenmalige en negatieve afschrijving kunnen een optie zijn voor iemand die in de komende jaren een inkomenstoename zal hebben.
• Hypotheken met eenmalige en negatieve afschrijving kunnen geschikt zijn voor iemand met onregelmatige inkomsten, zoals een jaarlijkse bonus die een groot percentage van zijn inkomen uitmaakt.
• Sommige financiële planners adviseren kredietnemers om hun hypotheeklasten vroeg in hun leven te minimaliseren en beleggen het verschil tussen een aflossingsvrije of negatieve aflossing hypotheekbetaling en een volledig aflossende hypotheekbetaling.
• Risico's

De meeste debiteuren van hypotheken met een rentetoe en een negatieve afschrijving rekenen op een stijging van de huizenprijsstijgingen om niet relevant te maken dat ze hun hypotheek niet afbetalen of de hoofdsom niet verhogen. Het maken van onrealistische veronderstellingen over het toekomstige tempo van de appreciatie van de huizenprijs is zeer riskant.

• Hypotheken met variabele rente en negatieve afschrijving zijn onderhevig aan een groot deel van het betalingsschockrisico. Met andere woorden, de maandelijkse betalingen zullen met het ontwerp toenemen en kunnen toenemen met onverwachte bedragen of op onverwachte tijdstippen.
• Het minimaliseren van een maandelijkse hypotheekbetaling om investeringen te doen creëert risico's. Over het algemeen worden interest-only en negatieve aflossingshypotheken ontworpen als vijfjarenproducten. Vijf jaar is veel te kort van een tijdshorizon om een ​​stabiel rendement op de aandelenmarkt aan te nemen. Met andere woorden, op het moment dat de hypotheek gepland is om vijf jaar verder geherfinancierd te worden, is de aandelenmarkt te volatiel om te zeggen dat er voldoende rendement over die vijf jaar is verdiend om de rentelast op de hypotheek te dekken.
• De bottom line

Het gaat niet alleen om de initiële maandelijkse betaling van hypotheekrenteaflossingen en negatieve aflossingshypotheken. Consumenten moeten inzicht hebben in de mechanismen van en identificeren en meten van de risico's die samenhangen met hypotheekleningen die alleen van belang zijn voor de rente en de negatieve afschrijving.Alleen dan kan een consument een weloverwogen, goed geïnformeerde keuze maken over het kiezen van een hypotheek. Een goede manier om een ​​weloverwogen keuze te maken, is om een ​​hypotheekcalculator te gebruiken zoals hieronder om de beschikbare tarieven te bepalen.